Şirket taşınmaz satışı yaparken kurumlar vergisini, KDV’yi ve tapu harcını ayrı hesaplamalıdır. Taşınmazın iki yıldan uzun süre elde tutulması bütün vergileri kendiliğinden kaldırmaz. Özellikle 15 Temmuz 2023 öncesi ve sonrası aktife alınan taşınmazlar aynı istisna rejimine tabi değildir. [1] [2]
Şirket taşınmazı ile ortağın şahsi taşınmazı aynı şekilde mi vergilenir?
Bu yazı, kurumlar vergisi mükellefi şirketin aktifindeki taşınmazı satmasını ele alır. Gerçek kişinin şahsi taşınmazı için konuşulan beş yıllık değer artışı kazancı kuralı, şirket taşınmazının satışını aynı biçimde vergiden çıkarmaz. Şahıs işletmesi, ortaklık, gayrimenkul yatırım ortaklığı veya özel bir sektör istisnası varsa ayrı hükümler gündeme gelebilir.
Önce tapuda malikin kim olduğunu, taşınmazın işletme kayıtlarını ve satışın niteliğini belirleyin. Şirketin fabrikasını satmasıyla ticari stokundaki daireyi satması aynı değildir. Ayrıca KDV istisnasından yararlanmanız, kurumlar vergisi istisnasının bütün şartlarını da sağladığınız anlamına gelmez.
15 Temmuz 2023 tarihi şirket taşınmaz satışını nasıl etkiler?
7456 sayılı Kanun değişikliğinden önce aktifte bulunan taşınmazlar için geçiş hükümleri vardır. Kurumlar vergisinde geçici m.16, diğer şartlarla birlikte satış kazancının yüzde 25’ine istisna uygulanmasına imkân verir. Bu oran satış bedelinin yüzde 25’ini vergiden çıkarmaz; vergi oranını da yüzde 25 azaltmaz. İstisna satıştan doğan kazanç kısmına ilişkindir.
| Aktife giriş durumu | Kurumlar vergisi yönü | KDV yönü |
|---|---|---|
| 15 Temmuz 2023’ten önce | Diğer şartları da sağlayan şirket, geçiş hükmündeki yüzde 25 kazanç istisnasından yararlanabilir. | Geçici m.43 gereğince önceki m.17/4-r şartları geçerlidir. |
| 15 Temmuz 2023 ve sonrası | Sırf iki yıl elde tutmaya dayalı bu taşınmaz satış kazancı istisnası bulunmaz. | Şirket yalnız iki yıl elde tutma gerekçesiyle bu istisnadan yararlanamaz. Başka özel istisna varsa onun şartlarını kontrol edin. |
Şirketin taşınmazı edinme, aktifine alma, inşaatı bitirme ve satma tarihleri farklı olabilir. Eski kararlardaki yüzde 75 veya yüzde 50 istisna oranlarını bugünkü bir satışa doğrudan taşımayın. GİB’in 2026 rehberi de değişim ve geçişi ayrı açıklamaktadır. [3]
Kurumlar vergisi istisnasında iki yıldan başka hangi şartlar var?
Geçiş kapsamındaki şirket, taşınmazı en az iki tam yıl aktifinde tutmalıdır. Ayrıca satış bedelini ne zaman tahsil ettiği, istisna kazancını özel fon hesabında tutup tutmadığı ve taşınmazı hangi amaçla kullandığı önem taşır. Öncelikle şirketin taşınmazı ticaret ve kiralama amacıyla mı, faaliyet yeri olarak mı kullandığını belirleyin. [1]
Şirket satış bedelini, satış yılını izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil etmelidir. İstisna kapsamındaki kazancı da satış yılını izleyen beşinci yılın sonuna kadar özel fonda tutmalıdır. Sermayeye ilave ile işletmeden çekme aynı işlem değildir. Şirket süre dolmadan tasfiyeye girer veya fonu başka amaçla kullanırsa idare istisna nedeniyle almadığı vergiyi isteyebilir.
Örneğin İstanbul’daki bir üretim şirketi yıllardır kullandığı deposunu satsın. Bu varsayımsal olayda yalnız tapu tarihi değil, deponun stok mu faaliyet binası mı olduğu, tahsilat ve fon kayıtları da gerekir. Vergi hesabı yapılmadan satış bedelinin ortaklara aktarılması, ayrı riskler doğurabilir. Ortaklar cari hesabı rehberi bu sonraki işlemi açıklar.
İnşaat ve muhasebe kayıtları iki yıllık süreyi nasıl etkiler?
Danıştay Dokuzuncu Dairesi, 07.05.2025, E.2023/4351, K.2025/1834 sayılı dosyada Daire, şirketin 2017’de sattığı çiftlik binalarının iki yıl aktifte kalıp kalmadığını inceledi. Vergi Mahkemesi, yapım ve muhasebe hesapları üzerinde yeterli araştırma yapılmadan istisnanın reddedilmesini hukuka uygun bulmamıştı. Daire, kabul kararına ilişkin istinaf sonucunu onadı. Mahkemeler yalnız binanın başka muhasebe hesabına geçiş tarihini yeterli bulmamıştı. [4]
Aynı dosyada eski döneme ait tasdik raporu meselesi de yer alıyordu. Bu gerekçeyi 2026’daki bütün işlemlerde “YMM tasdiki gerekmez” şeklinde uygulamayın. Bu nedenle ilgili hesap yılı için VUK mükerrer m.227 ve 49 Sıra No.lu Tebliğ kapsamındaki tasdik zorunluluğunu ayrıca kontrol edin. [5]
Fon hesabına geç aktarımda istisna mutlaka kaybedilir mi?
Danıştay Üçüncü Dairesi, 03.10.2024, E.2023/6823, K.2024/5034 sayılı kararda Daire, sanayi tesisi satış kazancının özel fona aktarılma zamanını ele aldı. Şirket, istisna tutarını inceleme öncesinde fona aldığını ve kurum dışına çıkarmadığını savunmuştu. Daire, bu hususlar araştırılmadan yapılan işlemi yeterli bulmadı; kanunda bulunmayan zaman sınırlamasının düzenleyici işlemle getirilmesine de karşı çıkarak kararı bozdu. [6]
Buna karşılık GİB, rehberinde fon hesabına aktarım için beyannamenin verilme zamanını esas alır. Kararla idari yaklaşımı tek görüşmüş gibi sunmak doğru olmaz. Bir bozma kararına güvenerek fon kaydını geciktirmek yerine, şartları zamanında yerine getirmek ve bir uyuşmazlık varsa dönemine göre savunmak gerekir.
Şirketin taşınmaz satışında KDV her zaman çıkar mı?
Hayır; fakat satışın hangi istisnanın şartlarını taşıdığını ayrıca belirlemek gerekir. 15 Temmuz 2023’ten önce aktifte bulunan taşınmazlarda geçici m.43 ve önceki m.17/4-r şartları önemlidir. Şirket taşınmazı bu tarihte veya sonrasında aktifine aldıysa yalnız iki yıl elinde tuttuğu için bu istisnadan yararlanamaz. Bu nedenle KDV’nin doğduğu tarihi, teslimin niteliğini ve varsa başka özel istisnayı birlikte kontrol edin. [2]
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 03.12.2025, E.2025/19, K.2025/21 sayılı kararla, koşulları sağlayan şirket taşınmazlarının müzayede yoluyla satışlarında da önceki m.17/4-r istisnasının uygulanacağı yönünde aykırılığı giderdi. Kurul, emtia niteliğinde olmama, şirketin faaliyeti, iki yıllık süre ve geçiş tarihi gibi koşulları birlikte ele aldı. Bu karar bütün icra satışlarını vergiden istisna etmez; ilgili taşınmazın şartlarının gerçekleşmesi gerekir. [7]
İstisna yoksa KDV oranını yalnız “şirket satıyor” veya “tapu işyeri yazıyor” bilgisiyle seçmeyin. Bunun yerine taşınmazın türünü, teslim tarihini ve ilgili oran düzenlemesini esas alın. KDV ile tapu harcı aynı vergi değildir.
İstisna tutarı ve amortisman hesabı neden ayrı kontrol edilmeli?
Satış bedeli, net kayıtlı değer ve satış kazancı farklı tutarlardır. Amortisman, önceki değerleme işlemleri ve ilgili giderler kazanç hesabını etkileyebilir. Bu nedenle önce muhasebe kayıtlarından satış kazancını belirleyin. İstisna yüzdesini doğrudan hesabınıza giren paraya uygulamayın. Enflasyon düzeltmesi rehberi ilgili kayıtların ayrı etkisini açıklar.
Danıştay Dokuzuncu Dairesi, 11.06.2024, E.2024/667, K.2024/3539 sayılı dosyada, 2016 yılı satış istisnası hesabı, tasdik ve amortismana tabi kıymet giderleri aynı uyuşmazlıkta yer alıyordu. Daire yalnız alt mahkemenin önceki bozma kararına uyup uymadığını denetledi ve kararı onadı. Dolayısıyla bu karardan bütün muhasebe ve tasdik konuları için genel bir serbestlik sonucu çıkarmayın. Önce ilgili kalemin hangi yargılama aşamasında olduğuna bakın. [8]
KDV veya kurumlar vergisi istisnası varsa tapu harcı da kalkar mı?
Buna karşılık bu istisnalar, tapu harcını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Harç için 492 sayılı Kanun ve varsa işlemi kapsayan özel istisna gerekir. Satış, pay devri, üst hakkı ve dönüşüm uygulamalarının şartları aynı değildir. Ayrıca işlemden önce hem devredenin hem devralanın harç yükümlülüğünü belirleyin. [9]
Danıştay Dokuzuncu Dairesi, 14.01.2025, E.2024/6792, K.2025/18 sayılı kararda Daire, riskli yapı bağlantılı taşınmaz payının diğer hissedara ilk satışını inceledi. Daire, işlemi dönemin 6306 sayılı Kanun m.7/9-a hükmü kapsamında değerlendirerek davayı reddeden Bölge İdare Mahkemesi kararını bozdu. Sonuç, bütün şirket taşınmazlarına harç muafiyeti değildi; dönüşüm, parsel geçmişi ve ilk satışın niteliği belirleyiciydi. [10]
Şirket taşınmazını satmadan önce hangi kayıtlar hazırlanmalı?
| Kayıt | Kontrol edilen konu |
|---|---|
| Tapu, edinim ve aktife giriş belgeleri | Geçiş tarihi, malik ve iki yıllık süre. |
| Kullanım, kira ve stok kayıtları | Taşınmazın faaliyet için mi ticaret için mi tutulduğu. |
| Amortisman ve değerleme kayıtları | Satış kazancının dayanağı. |
| Tahsilat planı ve fon kayıtları | İstisnanın sonraki yıllardaki koşulları. |
| Tasdik ve beyan belgeleri | İlgili yılın rapor ve bildirim yükümlülükleri. |
Birden fazla vergi için tek “istisnalıdır” notu yerine her verginin dayanağını ayrı yazın. Böylece sözleşmedeki bedel ve vergi hükümlerini beyannamelerle karşılaştırabilirsiniz.
Şirket taşınmaz satışında diğer sorular
Satıştan zarar çıkarsa KDV de doğmaz mı? KDV yalnız satış kârına bağlı değildir. Bu yüzden şirketin zarar etmesi, KDV yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz.
Şirketin satış parasını ortağa vermesi vergisiz mi? Satışın vergisi ile ortağa para aktarımının niteliği ayrıdır. Borç geri ödemesi, cari hesap ve kâr dağıtımı aynı işlem değildir.
Taşınmazı iki yıl tuttuk; başka belgeye gerek var mı? Vardır. Bu nedenle aktife giriş tarihini, kullanım amacını, tahsilatı, fonu ve varsa tasdik şartlarını belgeleyin. İhbarname gelmişse ihbarname rehberindeki süre kontrolünü geciktirmeyin. Genel çerçeveye Vergi Hukuku Bilgi Merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz.
Kaynakça
- 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu, m.5 ve geçici m.16 ↩
- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu, m.17/4-r ve geçici m.43 ↩
- Gelir İdaresi Başkanlığı, Kurumların Taşınmaz ve İştirak Hisselerinin Satışında İstisna Rehberi, A bölümü ↩
- Danıştay Dokuzuncu Dairesi, 07.05.2025, E.2023/4351, K.2025/1834 ↩
- Gelir İdaresi Başkanlığı, Kurumların Taşınmaz ve İştirak Hisselerinin Satışında İstisna Rehberi, C bölümü ↩
- Danıştay Üçüncü Dairesi, 03.10.2024, E.2023/6823, K.2024/5034 ↩
- Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 03.12.2025, E.2025/19, K.2025/21 ↩
- Danıştay Dokuzuncu Dairesi, 11.06.2024, E.2024/667, K.2024/3539 ↩
- 492 sayılı Harçlar Kanunu, m.57–64 ve (4) sayılı Tarife ↩
- Danıştay Dokuzuncu Dairesi, 14.01.2025, E.2024/6792, K.2025/18 ↩
Yasal Uyarı
Bu makale, Köksoy Hukuk & Danışmanlık tarafından genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İçerik, belirli bir kişi veya uyuşmazlık için verilmiş hukuki görüş ya da danışmanlık niteliğinde değildir; somut dosyanın incelenmesinin ve kişiye özgü hukuki değerlendirmenin yerine geçmez.
Mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebilir. Makalede yer verilen kararlar, ilgili olayın koşulları ve kararın verildiği dönemdeki düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilmelidir. Benzer görünen uyuşmazlıklarda deliller, tarafların hukuki durumu ve usul işlemleri farklı sonuçlara yol açabilir. Açıklamalar ve emsal kararlar, belirli bir sonucun elde edileceğine ilişkin taahhüt veya garanti oluşturmaz.
Bu sayfaya erişilmesi veya içeriğin okunması tek başına avukat–müvekkil ilişkisi kurmaz. Site üzerinden mesaj gönderilmesi, ilgili kuruma veya mahkemeye yapılması gereken başvurunun yerine geçmez. Başvuru, itiraz, dava, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler somut olayın özelliklerine göre ayrıca incelenmelidir. Hak kaybı yaşanmaması için süreye bağlı işlemlerde genel açıklamalarla yetinilmemeli; başvuru ve tebliğ kayıtları ile dosya belgeleri üzerinden hukuki yardım alınmalıdır.
