Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin (müteahhidin) inşaatı fen ve sanat kurallarına, tasdikli projeye ve ruhsata uygun olarak tamamlayıp iskanını almasına rağmen arsa sahiplerinin hak edilen bağımsız bölümlerin tapu devrinden haksız yere kaçınması uygulamada en sık rastlanan ihtilaflardandır. Bu durumda müteahhidin Türk Medeni Kanunu m. 716 kapsamında açacağı “Tescile Zorlama (Ferağa İcbar / Tapu İptali ve Tescil) Davası”, arsa sahibinin keyfi tutumunu bertaraf eden ve mahkeme ilamıyla mülkiyeti doğrudan sağlayan kesin bir hukuki çaredir.
1. Müteahhidin Açacağı Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davası Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, iki tipli karma bir sözleşmedir. Müteahhit inşaatı meydana getirme ve bağımsız bölümleri teslim etme edimi altına girerken; arsa sahibi ise bu yapım karşılığında sözleşmede belirlenen arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girer.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 716. maddesi gereğince; mülkiyetin devrini isteme hususunda kişisel hak kazanan yüklenici, arsa sahibinin tapu devrine yanaşmaması halinde hakimden mülkiyetin hükmen adına geçirilmesini talep edebilir. Bu dava niteliği itibarıyla bir şahsi alacak davası olup, mahkemenin vereceği kabul kararı yenilik doğurucu (inşai) niteliktedir. Hükmün kesinleşmesiyle birlikte bağımsız bölümlerin mülkiyeti henüz tapu sicilinde tescil işlemi yapılmadan önce yükleniciye geçer.
Müteahhidin Dava Açabilmesi İçin Temel Şartlar
- Eserin Eksiksiz İfası (TBK m. 479): İş sahibinin bedel ödeme borcu (arsa payı devri), eserin teslimi ve sözleşmeye uygun tamamlanması ile muaccel hale gelir.
- İskan Ruhsatı (Yapı Kullanma İzni): Sözleşmede iskan alma yükümlülüğü müteahhide bırakılmışsa, genel iskan belgesinin temin edilmesi dava şartı niteliğinde değerlendirilir.
- Arsa Sahibinin Temerrüdü: İnşaat bitirilip iskan alındıktan sonra arsa sahibine noterden kesin mehilli ihtarname keşide edilerek devir talep edilmeli, temerrüt oluşturulmalıdır.
- İmar Mevzuatına Uygunluk: Yapının ruhsata ve projeye tam uygun olması, imara aykırı kaçak imalat barındırmaması gerekir.
Yargılama Sırasında Mahkemenin İzleyeceği Yol
- İskan İçin Yetki ve Mehil Verilmesi: İskan henüz alınmamış ancak alınmasına yasal bir engel yoksa, mahkeme yükleniciye belediyeden iskan alması için uygun bir süre ve yetki vermek zorundadır.
- Ufak Eksikliklerde Birlikte İfa: İnşaatta katlanılabilir boyutta ufak eksiklikler varsa dava doğrudan reddedilmez; eksik iş bedeli hesaplatılarak arsa sahibine ödenmesi karşılığında tescile hükmedilir.
- Kat İrtifakı Kurulmamışsa: Taşınmaz arsa niteliğinde görünse dahi, bilirkişi marifetiyle bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı hesaplattırılarak bu payın tesciline karar verilir.
2. Emsal Yargıtay Kararları Işığında Müteahhidin Hakları
İnşaatı Yüklenicinin Tamamladığı Karinedir (Yargıtay 6. HD 2024/3779 K.)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ayakta olduğu sürece imalatların yüklenici tarafından yapıldığı karinedir. Arsa sahibinin “Yüklenici işi bıraktı, inşaatı kendi imkanlarımla ben bitirdim” savunması somut, kesin belgelerle kanıtlanmak zorundadır. Arsa sahibi bunu ispatlayamazsa mahkeme tapu iptali ve tescile karar vermekle yükümlüdür.
Müteahhidin Ecrimisil ve Kira Kaybı Talebi (Yargıtay 23. HD 2018/3763 K.)
Müteahhit inşaatı yapan ve yapıya fiilen zilyet olan taraftır. Zilyet olan kimse mülkiyet tapusu devredilmemiş olsa bile taşınmazı üçüncü kişilere kiraya verip gelir elde edebilir. Bu sebeple arsa sahibinin müteahhidin taşınmazı kullanımına veya kiraya vermesine fiilen engel olduğu somutça kanıtlanmadıkça yüklenici arsa sahibinden ecrimisil (kira tazminatı) talep edemez.
Sözleşme Noterde Yapılmamışsa Ne Olur? (Şekil Noksanlığı ve Dürüstlük Kuralı)
Taşınmaz devrini içeren sözleşmeler kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TMK m. 706, TBK m. 237) Ancak adi yazılı sözleşmeye dayanılmasına rağmen yüklenici inşaatı tamamlamış ve arsa sahibine teslim etmişse; arsa sahibinin tapu vermemek için şekil eksikliğine sığınması TMK m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması teşkil eder. Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatları gereğince bu savunma dinlenmez ve yüklenici lehine tescile karar verilir.
3. Görevli Mahkeme, Yetki ve 10 Yıllık Zamanaşımı Süresi
Müteahhidin açacağı tescile zorlama davalarında usul hataları davanın reddine ve ciddi ticari kayıplara sebep olabilir:
- Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 gereğince taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda inşaatın ve arsanın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
- Görevli Mahkeme: Yüklenici şirket veya tacir olup arsa sahibi ile olan dava ticari işletmeyle bağlantılıysa ve her iki taraf tacir ise Asliye Ticaret Mahkemesi (TTK m. 4); taraflardan biri tacir değilse genel görevli Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir (HMK m. 2)
- 10 Yıllık Zamanaşımı (TBK m. 146): Tescile zorlama davası kişisel alacak hakkına dayandığından 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı eserin teslimi ve iskanın alındığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Mahkemece verilen tescil ilamı kesinleştikten sonra ise ayni hak doğduğundan açıklayıcı tapu tescil işlemi zamanaşımına uğramaz.
- İhtiyati Tedbir Talebi: Arsa sahibinin hak edilen bağımsız bölümleri kötü niyetle üçüncü şahıslara satmasını önlemek için dava dilekçesiyle birlikte HMK m. 389 uyarınca tapu kayıtlarına ivedi ihtiyati tedbir konulmalıdır.
%90 Tamamlanma Seviyesi ve İleriye Etkili Tasfiye Kalkanı
Arsa sahibi sözleşmeyi feshetmeye kalkışsa dahi, inşaat fiziki olarak %90 ve üzeri bir seviyeye getirilmişse Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (1984/1 K.) uyarınca sözleşme geriye etkili feshedilemez. Fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve yüklenici tamamladığı inşaat oranıyla orantılı olarak hak ettiği bağımsız bölümlerin tescilini talep edebilir.
Köksoy Hukuk & Danışmanlık Olarak Müteahhit ve Yüklenicilere Sunduğumuz Hizmetler
Köksoy Hukuk & Danışmanlık; inşaat sektöründe faaliyet gösteren müteahhit, mimar ve yüklenici şirketlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hak ediş ve tapu devir süreçlerinde etkin hukuki temsil sunmaktadır. Büromuz;
- Arsa sahiplerine yönelik ihtarname tanzimi ve temerrüt tespiti,
- TMK m. 716 kapsamında Asliye Hukuk ve Ticaret Mahkemelerinde tapu iptali ve tescil davalarının yürütülmesi,
- Taşınmazların üçüncü kişilere devrini önleyen ivedi ihtiyati tedbir kararlarının aldırılması,
- İnşaat şirketlerinin ortaklık, hisse devri ve sözleşme revizyonlarında ticaret ve şirketler hukuku, imar ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında gayrimenkul ve inşaat hukuku, gecikme ve cezai şart ihtilaflarında tazminat hukuku avukatı ve kurumsal alacak takibinde icra ve iflas hukuku alanlarında entegre çözümler üretmektedir.
İnşaatını tamamladığınız projelerde arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması halinde hak kaybına uğramamak ve yasal süreci ivedilikle başlatmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.