Bir kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalamadan önce size verilecek bağımsız bölümü, tapunun ne zaman devredileceğini, inşaatın hangi tarihte ve hangi şartlarla teslim edileceğini, ödeyeceğiniz bedeli ve müteahhidin vereceği teminatları açıkça belirleyin. Sözlü vaatlerle sözleşme ve ekleri arasında fark varsa imza aşamasında bunu giderin. Noterde imza atılması, eksik bir paylaşım listesini veya sınırsız satış yetkisini sizin için güvenli hâle getirmez.
Yeni dairenin büyüklüğü ve ödenecek bedel, sözleşme görüşmelerinin önemli başlıklarıdır. Oysa ruhsatın hiç alınamaması, bütün tapuların baştan devredilmesi, teslim süresinin başlamaması veya iskân giderlerinin açık bırakılması da önemli uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu rehber, müteahhit ile anlaşmaya hazırlanan malikin sözleşme taslağını ve eklerini birlikte incelemesi için hazırlanmıştır.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Hangi İşlemleri Kapsar?
Kentsel dönüşüm sözleşmesi adıyla sunulan belgelerin içeriği aynı değildir. Bir projede arsa payı karşılığında yeni bina yapılması, diğerinde maliklerin para ödeyerek inşaat yaptırması kararlaştırılabilir. Bazı projelerde ise hem pay devri hem ek ödeme bulunur. İmza öncesinde, hangi edimi üstlendiğinizi ve karşılığında hangi bağımsız bölümü alacağınızı belirleyin.[1]
| Sözleşmedeki Karşılık | Öncelikle İncelenecek Konular |
|---|---|
| Arsa payı veya bağımsız bölüm devri | Resmî şekil, paylaşım listesi, devir aşamaları, tapuya şerh ve üçüncü kişilerin hakları. |
| Malikin para ödemesi | Toplam bedel veya birim fiyat, hakediş, ödeme aşamaları, ek işlerin onayı ve teslim koşulları. |
| Pay devri ve para ödemesinin birlikte bulunması | Her iki edimin kapsamı; kamu desteğinin bedelden nasıl düşüleceği ve destek çıkmazsa kimin ne ödeyeceği. |
Riskli yapı tespiti, maliklerin yeniden yapım kararı ve müteahhitle kurulan özel hukuk sözleşmesi farklı işlemlerdir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki karar usulü, sözleşmenin bedelini, teknik şartnamesini veya teminatını kendiliğinden tamamlamaz. Apartman kararını, sözleşmeyi ve vekâletnameyi birlikte inceleyin.[2]
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Noterde Yapılmalı Mı?
Önce sözleşmenin karşılığında ne verdiğinize bakın. Müteahhide arsa payı veya bağımsız bölüm devrini üstleniyorsanız, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmî şekil şartı gündeme gelir. Taşınmaz devri vaadi içeren bu sözleşmede TBK m. 237 ve TMK m. 706 ile noterlikte düzenleme usulü gözetilir. Noterlikte düzenleme şeklinde işlem yapılması gerekir; yalnız imzaların onaylanmasıyla aynı işlem yapılmış olmaz. Sadece para karşılığı inşaat yapımını konu alan ve taşınmaz devri ya da devir vaadi içermeyen eser sözleşmesi ise aynı nedenle zorunlu resmî şekle tabi değildir.[1][3][4]
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 31.01.2019, E. 2016/2313, K. 2019/232 sayılı kararında, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan eksik metrekare uyuşmazlığını inceledi. İnşaatın tamamlanmış olmasını dikkate alarak sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesini kabul etmedi ve eksik inceleme nedeniyle hükmü bozdu. İmza öncesinde resmî şekli sağlamak, daha sonra ifa ve dürüstlük kuralı üzerinden geçerlilik tartışması yürütmek zorunda kalmamak açısından önemlidir.[4]
Ek Protokol Ve Apartman Kararı Sözleşmenin Yerini Tutar Mı?
Paylaşımı, tapu devri borcunu veya diğer esaslı koşulları değiştiren ek protokolü asıl sözleşmeden bağımsız değerlendirmeyin. Resmî şekil gerektiren sözleşmedeki esaslı değişikliklerde de şekil şartını gözetin. Sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler ile esaslı değişiklik aynı değildir.[1]
6306 kapsamındaki yeniden yapım kararında arsa payları üzerinden salt çoğunluk aranması, imza atmayan her malikin sözleşmenin tarafı olduğu anlamına gelmez. Karara katılmayan malik bakımından bildirim ve pay satışı süreci ayrıca yürür. Toplantı ve teklif belgeleri için kentsel dönüşümde imza atmayan malikin hakları rehberine bakabilirsiniz. Binanın riskli olduğu tespitine itiraz ise sözleşme görüşmesinden ayrı bir başvurudur; riskli yapı tespitine itiraz süresini görüşmeler sürerken de izleyin.[2][5][6]
Müteahhit İle Anlaşmadan Önce Hangi Belgeler İncelenmeli?
Teklifi veren kişinin veya kullandığı markanın değil, sözleşmeyi imzalayacak gerçek kişi ya da şirketin kimliğini belirleyin. Şirketin tam unvanını, ticaret sicili ve vergi bilgilerini, imzalayan kişinin temsil yetkisini ve sözleşmedeki banka hesabının kime ait olduğunu karşılaştırın. Temsilcinin şirket adına attığı imza, ayrıca geçerli bir güvence kurulmadıkça şirket borcunu kendi malvarlığıyla üstlendiği anlamına gelmez.
Müteahhitlik yetki belgesi numarasını ve belge grubunu Bakanlığın yönlendirdiği sorgulama kanalı üzerinden kontrol edin. Daha önce tamamlanan projeler, mevcut iş yükü ve finansman planı için de belge isteyin. Yetki belgesi bulunması ile şirketin bu projeyi finanse edebilmesi ayrı konulardır; sadece bir belge numarasını görmekle mali inceleme tamamlanmaz.[7]
| Belge | İmza Öncesinde Cevaplaması Gereken Soru |
|---|---|
| Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgileri | Malikler ve paylar doğru mu; ipotek, haciz veya başka bir kısıtlama var mı? |
| İmar durumu, proje ve paylaşım krokisi | Vaat edilen kat, alan, cephe ve kullanım şekli yapılabilecek projeyle uyuşuyor mu? |
| Teknik şartname ve mahal listesi | Malzeme, işçilik, ortak alan ve tesisatın ölçülebilir özellikleri yazılmış mı? |
| Sözleşme ve bütün ek protokoller | Aynı konuda farklı bedel, süre veya paylaşım hükümleri var mı? |
| Yetki belgesi ve temsil belgeleri | İşi üstlenen ile imzalayan kişi arasında yetki sorunu var mı? |
| Teminat ve sigorta belgeleri | Güvenceyi kim isteyebilir; ne zaman ve hangi koşulla kullanabilir? |
| Vekâletname taslağı | Tapu devri, ipotek ve sözleşme değişikliği yetkileri neyle sınırlı? |
Yeni Dairenin Metrekaresi Ve Teknik Şartname Nasıl Yazılmalı?
“Eski daire kadar daire” veya “yaklaşık 100 metrekare” ifadesiyle yetinmeyin. Yeni bağımsız bölümün blok, kat, konum, kullanım türü ve projedeki numarası belirlenebiliyorsa bunları yazın. Net alan ile ortak alanları da içerebilen brüt alanı birbirine karıştırmayın; hangi alanın hangi yöntemle hesaplandığını ve tolerans varsa sınırını gösterin.
Dükkân sahibi için yalnız metrekare yeterli olmayabilir. Cadde cephesi, vitrin, giriş kotu, depo, yükleme alanı veya otoparkın kullanım hakkı işletmenin değerini etkiler. Proje henüz kesinleşmemişse vaat edilen özellikler sağlanamadığında malikin hangi seçeneğe sahip olacağını kararlaştırın. İmar planının izin vermediği bir katı veya alanı sözleşmeye yazmak, o inşaatı hukuka uygun hâle getirmez.
Teknik şartnamede “birinci sınıf malzeme” yerine malzemenin türünü, sınıfını ve performansını belirtin. Marka değişikliği yapılacaksa eşdeğerliğin nasıl belirleneceğini ve onayı kimin vereceğini yazın. Yalıtım, pencere, asansör, ısıtma ve ortak alan işlerini ayrıca gösterin. Şartnamenin sözleşmenin eki olduğunu, tarihini ve diğer belgelerle çelişirse hangi hükmün esas alınacağını belirleyin. Yüklenicinin özen ve sözleşmeye uygun eser meydana getirme borcu bu ayrıntılarla birlikte değerlendirilir.[1]
Tapu Devri Ne Zaman Yapılmalı, Sözleşme Tapuya Şerh Edilmeli Mi?
Müteahhide bırakılacak bütün payların sözleşme imzalanır imzalanmaz devri, inşaat tamamlanmadan önemli bir güvencenin elden çıkmasına yol açar. Kademeli devir kararlaştırılacaksa hangi imalat tamamlandığında hangi payın veya bağımsız bölümün devredileceğini, seviyeyi kimin ve hangi belgeyle belirleyeceğini açıkça yazın. Son aşamayı iskân ve eksik işlerin tamamlanmasına bağlayacaksanız bu koşullar ölçülebilir olsun. Her projeye uygulanacak sabit bir sözleşmesel devir yüzdesi yoktur.
6306 Uygulama Yönetmeliği’nin 13/10. maddesi ayrıca, kapsamdaki özel uygulamalarda müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışını inşaatın ilerleme seviyesine ve idarenin iznine bağlar. Bu satış denetimi ile malikin müteahhide yapacağı sözleşmesel devir takvimi aynı şey değildir. Sözleşmede bu iki aşamayı birbirine karıştırmayın.[5]
TMK’nın 1009. maddesine göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapuya şerh edilebilir. Şerh, hakların sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Şerhin hangi taşınmaza, hangi hak için ve ne zaman verileceğini takip edin; “noterde imzalandı” bilgisiyle tapuya şerh verildiğini varsaymayın.[3]
2025 Ve 2026 Kararları Erken Tapu Devrini Neden Önemli Kılıyor?
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararında önceki uygulamadan döndü. Yükleniciden tapu devralan veya lehine ipotek kurulan üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenmesi gerektiğini kabul etti. Sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi, üçüncü kişinin kazandığı mülkiyeti ya da ipoteği tek başına ortadan kaldırmaz; kazanım anındaki iyiniyet değerlendirilir.[8]
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.04.2026, E. 2025/2511, K. 2026/1684 sayılı kararında bu yaklaşımı uyguladı. Arsa sahibinin yükleniciye devrettiği payın üçüncü kişilere geçtiği dosyada, önceki “avans tapu” gerekçesine dayanılarak verilen tapu iptali kararını bozdu. Arsa sahibine, üçüncü kişinin devir anında iyiniyetli olmadığını gösteren delilleri sunması için süre verilmesini istedi. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken devir takvimi, şerh ve teminat birlikte kurulmalıdır.[9]
Müteahhidin Borcu İçin Konulan Haciz İle İpotek Aynı Mı?
Hayır. İpotek bir ayni haktır; haciz alacaklısının konumu aynı değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025, E. 2024/114, K. 2025/563 sayılı kararında, sözleşme gereği arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölüm üzerindeki haczi inceledi. Haciz alacaklısının TMK’nın 1023. maddesindeki iyiniyetli ayni hak sahibi korumasından yararlanamayacağını kabul ederek, haczin kaldırılmasına ilişkin direnme kararını onadı. Tapu incelemesinde kaydın yalnız varlığını değil; ipotek mi, haciz mi olduğunu ve ne zaman konulduğunu da belirleyin.[10]
6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümlerde ayrıca özel bir koruma vardır: Satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak müteahhide devredilen taşınmazlara, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar yüklenicinin üçüncü kişilere olan borçları için haciz ve tedbir uygulanamaz. Bu yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları kapsam dışındadır. Yapıma başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbir uygulanabilir. Tapu takvimini bu korumanın koşullarıyla birlikte değerlendirin.[2]
Kentsel Dönüşümde Müteahhitten Hangi Teminatlar İstenebilir?
İdareye verilen zorunlu teminat ile malik lehine kurulan sözleşme teminatı farklıdır. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, Yönetmelik’in 13/9-c hükmü kapsamındaki gerçek ve özel hukuk tüzel kişisi uygulamalarında, bina tamamlama sigortası alternatifi yerine diğer teminat yolu uygulanıyorsa, müteahhidin yapı ruhsatından önce idareye vereceği teminat yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sıdır. Oran, 13 Aralık 2024 değişikliğiyle %10’dan %6’ya indirilmiştir. Bu oranı riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki farklı hesaplara aynen taşımayın.[5][11]
Yönetmelikte kendi yapısını inşa eden malik bakımından sınırlı yapı ve satış koşullarına bağlı istisna ile bina tamamlama sigortasına ilişkin alternatif düzenleme de vardır. 4 Şubat 2026’da eklenen geçici 5. madde ise 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilmiş teminatların, müteahhidin talebiyle %6 oranına göre yeniden düzenlenmesine imkân tanır.[5][6]
İdaredeki bu teminat, malikin her kira alacağını veya bütün zararını doğrudan tahsil edeceği kişisel bir hesap değildir. Malik lehine ayrıca banka teminat mektubu, uygun bir taşınmaz üzerinde ipotek veya başka bir güvence kararlaştırılabilir. Güvencenin tutarı kadar; alacaklısı, vadesi, paraya çevrilme koşulu, sıra ve kapsamı da önemlidir. “Teminat verilecektir” cümlesi yerine belgenin ne zaman teslim edileceğini yazın. İnşaat sigortası sunuluyorsa, poliçenin gerçekten bina tamamlama riskini mi yoksa yalnız belirli inşaat zararlarını mı kapsadığını kontrol edin.
Bina Tamamlama Sigortasında Hangi Belgeler İstenmeli?
SEDDK’nin Bina Tamamlama Sigortası Bilgilendirme Rehberi, poliçe ile malik adına düzenlenen teminat senedini ayırır. Sigorta seçeneği kullanılıyorsa yalnız müteahhidin poliçeyi göstermesiyle yetinmeyin; adınıza düzenlenecek teminat senedini, bağımsız bölümün tanımını, teminat limitini ve bildirim adresini de kontrol edin. Sigortanın hangi aşamada yapıldığını ve kişisel teminat senedinin ne zaman düzenleneceğini belgeleri üzerinden izleyin.[12]
Poliçenin genel ve özel şartlarında hangi risklerin kapsandığını, başvuruda hangi belgelerin aranacağını ve sigortacının tamamlama ya da nakden ödeme seçeneklerini inceleyin. Bütün inşaat sigortaları aynı korumayı sağlamaz. Kira kaybı veya gecikme cezası için de ayrıca hangi teminatın verildiğine bakın.[12]
İnşaat Süresi, Teslim Ve İskân Şartları Nasıl Belirlenmeli?
“Ruhsat alındıktan sonra 18 ay” yazılması tek başına yeterli olmayabilir. Ruhsat başvurusu ve ruhsatın alınması için de ayrı son tarihler belirleyin. Binanın tahliyesi, arsanın teslimi, ruhsat, işe başlama ve anahtar teslimi aşamalarını tarih veya açık bir başlangıç olayına bağlayın. Maliklerin tamamlaması gereken evrakı ve müteahhidin görevlerini ayırın; süreyi hangi eksikliğin ne kadar uzatacağını gösterin.
Anahtarın teslimini, sözleşmede üstlenilen hukuki ve teknik teslim koşullarıyla birlikte tanımlayın. Yapı kullanma izin belgesini kimin alacağını, bunun giderlerini, kat mülkiyetine geçiş işlemlerini ve ilgili belgelerin malike teslimini açıkça düzenleyin. “İskâna başvurmak” ile “iskânı almak” farklı yükümlülüklerdir; sözleşmede hangisinin taahhüt edildiği belirsiz kalmasın.
Teslim tutanağında eksik işler, ayıplar ve gecikmeden doğan talepler için ayrı kayıt alanları bulunması yararlıdır. Anahtarı alırken imzalanan “bütün haklarımı aldım” türündeki genel ifadeler, sözleşme hazırlanırken gözden kaçırılmamalıdır. Ayıp inceleme ve bildirim yükümlülükleri ile gecikme cezasına ilişkin çekince farklı konulardır.[1]
Kira Ödemesi, Gecikme Tazminatı Ve Cezai Şart Nasıl Düzenlenmeli?
Müteahhidin ödeyeceği kira desteğinin başlangıcını, tutarını, artış yöntemini, ödeme gününü ve sona erme koşulunu yazın. Kamu tarafından sağlanabilecek kira yardımı ile müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği ödeme aynı değildir. Kamu desteği çıkmazsa veya geç ödenirse müteahhidin borcunun etkilenip etkilenmeyeceği açık olsun; sözleşmeyle kamu kurumuna ödeme yükümlülüğü yüklenemez.
Gecikme cezasının hangi tarihten başlayacağını ve teslimin hangi koşulda gerçekleşmiş sayılacağını belirleyin. TBK’nın 179/2. maddesinde, zamanında ifa etmeme için kararlaştırılan cezanın asıl borçla birlikte istenebilmesinde açık feragat ve çekincesiz kabul önem taşır. Gecikme tazminatı ile cezanın birlikte talebi de sözleşmedeki düzenleme ve talebin niteliğiyle birlikte ele alınmalıdır. Aynı zarar için kendiliğinden iki ayrı ödeme doğduğunu varsaymayın.[1]
Kademeli Tapu Devrine Uymayan Malikten De Ceza İstenebilir Mi?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.12.2024, E. 2023/2747, K. 2024/4806 sayılı kararında Bursa’daki bir arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlığını inceledi. Yüklenici, kademeli devir koşulları oluştuğu hâlde tapuların devredilmediğini belirterek ceza istedi. Daire, hangi devirlerin zamanında yapıldığının araştırılmasını, sözleşmede iskâna bırakılmış dairenin ise bu hesapta ayrılmasını istedi ve karşı dava yönünden hükmü bozdu. Arsa sahibinin kira ve ceza talebine ilişkin temyiz istemlerini ise miktar nedeniyle reddetti. Devir şartlarını yalnız müteahhidin borcu açısından değil, malikin ne zaman hangi işlemi yapacağını da gösterecek biçimde hazırlamak gerekir.[13]
Müteahhit Sonradan Ek Para İsteyebilir Mi?
Sözleşmede malikin ödeyeceği bedeli, taksitleri, bu tutara dâhil işleri ve kapsam dışındaki işleri ayırın. “Masraflar maliklere aittir” gibi geniş ifadeler; ruhsat, proje, zemin çalışması, abonelik ve iskân giderlerinde sonradan tartışma yaratabilir. Pay karşılığı yapılan iş ile ayrıca para ödenen işlerin hesabını aynı tabloda gösterin.
Götürü bedelli işlerde TBK’nın 480. maddesi uyarınca yüklenici, iş beklenenden fazla emek ve masraf gerektirse de kural olarak bedel artışı isteyemez. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, öngörülemeyen veya öngörülüp de hesaba katılmayan durumların ifayı engellemesi ya da son derece güçleştirmesi hâlinde hâkimden uyarlama ve bunun koşullarına göre sözleşmeden dönme imkânı tanır. Müteahhidin talebi değerlendirilirken sözleşmenin bedel düzenlemesiyle uyarlama koşulları ayrı ayrı incelenir.[1]
Fiyat farkı ve süre uzatımı hükümlerini, mücbir sebep maddesiyle birlikte okuyun. Sadece “ekonomik kriz” veya “belediyedeki gecikmeler” yazmak yerine olayın işe etkisinin nasıl belgeleneceğini, bildirim süresini ve hangi dönemin uzamaya ekleneceğini kararlaştırın. Maliklerin sonradan istediği ilave işlerde de fiyat ve süre etkisini iş başlamadan yazılı olarak belirleyin.
Ek İşin Bedeli Önceden Kararlaştırılmamışsa Ne Olur?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.03.2025, E. 2024/580, K. 2025/1278 sayılı kararında, hafriyat ve dolgu işlerinin bedeli üzerinde anlaşmazlığı inceledi. Yazılı bedel anlaşmasının bulunmadığı dosyada, önceki bozmalarda TBK m. 481 uyarınca işin yapıldığı yılın mahallî piyasa rayiçlerinin esas alınması istenmişti. Daire, bu bozmalara uygun verilen son hükmü onadı. Maliklerin sonradan istediği ilave işlerde de işin kapsamını, bedelini ve teslim süresine etkisini uygulamadan önce belgelemek, hesap uyuşmazlığını azaltır.[14]
Sabit bedelli sözleşmeye rağmen tek taraflı fiyat artışı talep edilmesi ayrı bir uyuşmazlıktır. Bedel türü, ek protokol ve kamu desteğinin sözleşmedeki karşılığı bakımından kentsel dönüşümde müteahhidin ek para talebi konusundaki açıklamaları inceleyebilirsiniz.
Müteahhide Verilecek Vekâletname Ve İşin Devri Nasıl Sınırlandırılmalı?
Ruhsat başvurusunu takip etme yetkisi ile taşınmazı satma veya ipotek kurma yetkisi aynı değildir. TBK’nın 504. maddesi, taşınmaz devri ve hakla sınırlandırma gibi işlemlerde özel yetki arar. Vekâletnameyi “inşaat için gereken her şey” diye okumayın; hangi taşınmazda, hangi işlem için ve kim adına kullanılacağını kontrol edin.[1]
Tapu devri yetkisi verilecekse bunu sözleşmedeki devir aşamalarıyla uyumlu düzenleyin. Malike ayrılan bölümlerin satışı, ipotek, bedel tahsili, paylaşımın değiştirilmesi, başkasını vekil atama ve müteahhidin hem malik adına hem kendi adına işlem yapma yetkilerini ayrıca inceleyin. Vekâletnamedeki sınırları yalnız taraflar arasındaki sözleşmeye yazmakla yetinmeyin; işlemde kullanılacak yetki belgesinin kendisi de bu sınırlara uygun olsun.
Yüklenicinin alt yüklenici kullanması ile sözleşmedeki taraf sıfatını başka şirkete devretmesi farklıdır. TBK’nın 205. maddesi sözleşmenin devrini, 471. maddesi ise işin yapımını düzenler. Hangi alt işlerin başkasına yaptırılabileceğini, asıl yüklenicinin sorumluluğunu ve sözleşme devrine verilecek onayın şartlarını ayrı yazın. Şirket ortağının değişmesi de her zaman sözleşmenin devri anlamına gelmez.[1]
Müteahhit İşi Bırakırsa Veya Ayıplı Yaparsa Sözleşmede Ne Olmalı?
Ruhsatın süresinde alınmaması, işe başlanmaması, işin durması, projeye aykırı imalat ve teslim gecikmesi için bildirim, düzeltme süresi ve kullanılabilecek hakları belirleyin. Müteahhit işe zamanında başlamaz veya teslimi zamanında yapamayacağı açıkça anlaşılırsa TBK’nın 473. maddesindeki koşullar; borçlunun temerrüdünde ise 117 ve devamındaki hükümler gündeme gelir. Her ihtilafta aynı ihtar metnini ve aynı fesih yolunu kullanmayın.[1]
6306 kapsamındaki projelerde, Kanun’un 6. maddesinin on dördüncü fıkrasında ayrıca idari tespit ve ihtara dayalı bir fesih yolu düzenlenir. Müteahhitten kaynaklanan işe başlamama veya faaliyeti durdurma hâllerinde, kanuni koşullar oluşmuşsa hisseler oranında maliklerin salt çoğunluğunun kararıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurulabilir. Başkanlığın tespiti ve yükleniciye vereceği otuz günlük ihtar süreci, özel hukuk hükümlerine göre gönderilen fesih bildiriminden farklıdır. Yapılan işler, devredilen paylar ve ödemelerin hesabında genel hükümler uygulanır; fesih tarihine kadar ödenmiş kira yardımları geri istenemez.[2]
Sözleşmenin sona ermesi hâlinde şantiyenin, projelerin ve belgelerin teslimini; yapılan işin ve ödemelerin hesabını; teminatın kullanımını ve yeni yükleniciyle devamın nasıl sağlanacağını düşünün. Tapunun daha önce devredilmiş olması ve üçüncü kişilerin hakları ayrıca incelenir. “Noterden fesheder, bütün tapuları geri alırız” şeklindeki kısa bir hüküm bu sorunların tamamını çözmez.
Ayıplı işlerde inceleme ve bildirim, ücretsiz onarım, bedel indirimi ve koşulları varsa diğer haklar TBK’nın 474–478. maddelerinde düzenlenir. Taşınmaz yapılarda ayıptan doğan davalar için teslimden başlayan beş yıllık, yüklenicinin ağır kusurunda ise yirmi yıllık süre düzenlemesi bulunur. Ayıp, eksik iş ve gecikme taleplerini tek başlık altında toplayıp aynı süreye bağlamak doğru olmaz. Teknik denetimi yalnız son teslim gününe bırakmamak, aykırılığı yapım sırasında belgelemeyi kolaylaştırır.[1]
Sözleşme Uyuşmazlığında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Hangisi?
Müteahhit ile malik arasındaki sözleşme uyuşmazlığı, riskli yapı tespiti veya idarenin yaptığı pay satışı işleminin iptalinden farklıdır. Özel hukuk sözleşmesinden doğan talepler adli yargıda görülür; mahkemenin türü tarafların sıfatına, işlemin amacına ve talebe göre belirlenir. Asliye hukuk mahkemesinin genel görevi, tüketici işlemleri ve ticari davalar için özel görev kurallarıyla birlikte incelenir.[15][16][17]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlığı, müteahhitten kendi ihtiyacı için konut satın alan kişinin tüketici uyuşmazlığıyla aynı kabul etmeyin. HMK m. 2 uyarınca, özel bir görev kuralı bulunmayan malvarlığı davalarında asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bir sözleşmeden doğan ticari davada asliye ticaret mahkemesi; tüketici işlemi niteliğindeki para karşılığı yapım veya konut edinme ilişkisinde ise tüketici mevzuatının görev kuralları değerlendirilir. Sözleşmenin yalnız adına veya müteahhidin şirket olmasına bakarak mahkeme seçilmez.
Tapu iptali ve tescili gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Salt alacak veya gecikme tazminatı taleplerinde ise genel ve sözleşmeden doğan özel yetki kuralları değerlendirilir. Yetki sözleşmesinin geçerliliği de HMK’nın 17. maddesindeki taraf koşullarına bağlıdır; her maliki bağlayan hazır bir yetki maddesi yoktur.[15]
Tüketici mahkemesindeki uyuşmazlıklarda TKHK’nın 73/A maddesine göre kural olarak dava şartı arabuluculuk aranır; tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar dâhil kanundaki istisnalar ayrılır. Ticari davalarda TTK’nın 5/A maddesindeki para alacağı ve tazminat ile diğer sayılan taleplerin koşulları ayrıca incelenir. Arabuluculuk kontrolünü sözleşmenin türü ve dava dilekçesinde ileri sürülecek talepler üzerinden yapın.[16][17]
| Uyuşmazlığın Niteliği | Görev Ve Başvuru Kontrolü |
|---|---|
| Özel görev kuralına girmeyen sözleşme, eksik iş veya gecikme alacağı | Asliye hukuk mahkemesinin genel görevi; talebin başka bir özel düzenlemeye girip girmediği kontrol edilir. |
| Ticari dava niteliğindeki inşaat uyuşmazlığı | Asliye ticaret mahkemesi ve para alacağına ilişkin taleplerde TTK m. 5/A kapsamındaki dava şartı arabuluculuk incelenir. |
| Tüketici işlemi niteliğindeki yapım veya konut edinme uyuşmazlığı | Tüketici mevzuatının görev ve başvuru kuralları; tüketici hakem heyeti kapsamı ve TKHK m. 73/A istisnaları değerlendirilir. |
| Riskli yapı tespiti veya idarenin arsa payı satışı | Özel hukuk sözleşmesinden ayrı idari işlem incelenir; ilgili idari başvuru ve dava yolu belirlenir. |
Sözleşmeye mahkeme adı yazılması kanuni görev kurallarını değiştirmez. Yetki şartı ile görevli mahkemeyi belirleyen hüküm de aynı şey değildir.[15]
Adliyelerin İletişim Bilgileri
Başvurulacak mahkemeyi belirledikten sonra ilgili birimin hizmet verdiği binayı kontrol edin. Aşağıdaki iletişim bilgileri mahkemenin görev veya yetkisini tek başına belirlemez; aynı adliyenin hukuk mahkemeleri farklı binalarda bulunabilir.
İstanbul Anadolu Adliyesi — Kartal
Esentepe Mahallesi, E-5 Güney Yan Yol Caddesi No:39, Kartal/İstanbul. Santral: 0216 303 33 33. İlgili hukuk mahkemesinin kalem ve blok bilgisi resmî rehberden kontrol edilebilir.[18]
Kocaeli Adliyesi — İzmit
Asliye ve sulh hukuk mahkemelerinin Ek Hizmet Binası 2 adresi: Yahyakaptan Mahallesi, Salkım Söğüt Caddesi No:8/1, İzmit/Kocaeli. Telefon: 0262 300 52 00. Diğer mahkeme türlerinin bina bilgisi ayrıca kontrol edilmelidir.[19]
Gebze Adliyesi
Mevlana Mahallesi, Soma Maden Şehitleri Caddesi No:8, Gebze/Kocaeli. Santral: 0262 672 50 00.[20]
Bursa Adliyesi Hukuk Mahkemeleri
Resmî iletişim rehberinde hukuk mahkemeleri için Bölge Adliye Ek Hizmet Binası gösterilir: Altınova Mahallesi, 11 Eylül Bulvarı No:9, Osmangazi/Bursa. Telefon: 0224 271 56 06. Bu adresteki ilk derece hukuk mahkemeleri ile bölge adliye mahkemesinin yargısal görevini birbirine karıştırmayın.[21]
Sakarya Adliyesi
Ana bina: Resmî Daireler Kampüsü, 15 Temmuz Camili/Adapazarı. Santral: 0264 251 37 00. Resmî rehberde tüketici ve asliye ticaret mahkemeleri ek hizmet binasında gösterilir; ek bina telefonu: 0264 250 11 00.[22]
İmza Günü Hangi Hususlar Son Kez Kontrol Edilmeli?
| Kontrol | Belgede Görülmesi Gereken Karşılık |
|---|---|
| Son sözleşme sürümü | Üzerinde anlaşılan metin ve bütün eklerin tarihleri; boş bırakılmamış paylaşım ve ödeme alanları. |
| Yeni bağımsız bölüm | Blok, kat, cephe, kullanım niteliği ve alan hesabı; proje değişikliğinde uygulanacak usul. |
| Ruhsat ve teslim | Başvuru ve ruhsat için son tarihler; teslim, iskân ve eksik işlerin tamamlanması koşulları. |
| Tapu ve vekâletname | Kademeli devir takvimiyle uyumlu yetkiler; satış, ipotek, bedel tahsili ve başkasını vekil atama sınırları. |
| Teminat | Lehtar, tutar, süre, kullanma koşulları ve belgenin teslim zamanı; gerekiyorsa malik adına sigorta teminat senedi. |
| Ödeme ve ek işler | Bedelin kapsamı, kamu desteğinin etkisi, onay usulü, ödeme belgesi ve ek iş bedeli. |
| Teslim tutanağı | Eksik iş ve ayıp listesi; gecikme talepleri ve cezai şart bakımından gerekli çekinceler. |
Bir belgenin eki olarak gösterilen proje, şartname veya paylaşım listesi dosyada yoksa imzadan önce tamamlanmasını isteyin. Sonradan değiştirilen sayfaları ve temsil yetkisini yeniden kontrol edin. Her malikin kendi bağımsız bölümünü ve üstlendiği borcu anlayabildiği bir metinle imza aşamasına geçilmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İçin Avukat İncelemesi Neleri Kapsar?
Kentsel dönüşüm sözleşmesinin hukuki incelemesi, taslağın yalnız son sayfasını okumaktan ibaret değildir. Tapu, paylaşım krokisi, teknik şartname, teminat ve vekâletname birbiriyle karşılaştırılır. Avukat; belirsiz bedeli, başlamayan süreyi, erken devir riskini, temsil yetkisini ve hak arama koşullarını belirleyip değişiklikleri sözleşmeye işler. Mimari ve mühendislik değerlendirmesi gereken noktalarda teknik inceleme ayrıca yapılır.
İncelemeye tam sözleşme taslağı, bütün ekler, güncel tapu bilgileri, proje ve varsa toplantı-bildirim belgeleriyle başlanması yararlıdır. İmza aşamasına kadar hangi maddelerin değiştiğini gösteren son bir karşılaştırma yapın. Özellikle noterde imzalanacak sürümün, üzerinde anlaşılan son metin olduğundan emin olun. Gayrimenkul ve inşaat hukuku kapsamındaki sözleşme incelemesi, uyuşmazlık çıkmadan önce yapılabilecek hukuki çalışmalardandır.
Sıkça Sorulan Sorular
İnternetten Bulduğum Kentsel Dönüşüm Sözleşme Örneğini Kullanabilir Miyim?
Bir örnek, hangi başlıkları konuşacağınızı görmenize yardımcı olabilir. Ancak tapu, paylaşım, ödeme ve ruhsat koşullarını bilmeden imzaya hazır sayılmaz. Özellikle örnekteki boşlukları doldurmak, teminatın gerçekten kurulduğunu veya vekâletnamenin uygun olduğunu göstermez.
Noterde Sözleşme İmzalamak Tapuyu Devretmek Anlamına Gelir Mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu devri borcu içerebilir; sözleşmenin düzenlenmesi ile tapudaki tescil işlemi aynı değildir. Bununla birlikte aynı gün ayrı devir işlemi veya satış yetkisi de verilebilir. İmzaladığınız her belgeyi, özellikle vekâletnameyi ve tapu işlem belgesini ayrı kontrol edin.
Müteahhit Maliklere Hiç Teminat Vermeden İşe Başlayabilir Mi?
Yönetmeliğin idareye verilecek teminatı düzenlediği kapsam ile malik lehine ayrıca kararlaştırılan güvence farklıdır. İdareye verilmesi gereken teminatın kontrolünü ruhsat süreciyle birlikte yapın. Sözleşmede malik lehine teminat mektubu veya ipotek yazıyorsa bunun düzenlenmesini ve teslimini de ayrıca izleyin.
Müteahhit Ruhsatı Almazsa Teslim Süresi Hiç Başlamaz Mı?
Yalnız ruhsat tarihinden başlayan bir teslim maddesi, ruhsat gecikmesinde tartışma yaratabilir. Sözleşmeye ruhsat başvurusu ve alınması için de son tarih koyun. Böyle bir tarih yazılmamış olması, yüklenicinin işi süresiz bekletebileceği anlamına gelmez; ifa ve temerrüt koşulları incelenir.
İmzadan Sonra Paylaşım Listesi Değişirse Ne Yapmalıyım?
Yeni listeyi eski sözleşme, proje ve tapu devirleriyle karşılaştırın. Size bırakılan bölümün alanı, katı veya cephesi değişmişse bunun hangi anlaşmaya dayandığını belirleyin. Esaslı değişiklikler için şekil şartını gözetin; yalnız mesajlaşma grubundaki çizimi, imzalanmış sözleşmenin eki sanmayın.
Kaynakça
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, M. 12–13, 97, 117, 123–125, 138, 179–182, 205, 237, 470–481 Ve 504–506 ↩
- 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, M. 6 ↩
- 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu, M. 3, 706, 1009 Ve 1023–1024 ↩
- Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 31.01.2019, E. 2016/2313, K. 2019/232 ↩
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, M. 13 Ve 15 ↩
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 04.02.2026, Sayı 33158, M. 2 Ve 5 ↩
- Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Yapı Müteahhitliği Bilgi Ve Belge Kılavuzları ↩
- Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2 ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.04.2026, E. 2025/2511, K. 2026/1684 ↩
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025, E. 2024/114, K. 2025/563 ↩
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 13.12.2024, Sayı 32751, M. 1 ↩
- SEDDK, Bina Tamamlama Sigortası Bilgilendirme Rehberi, Temmuz 2025 ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.12.2024, E. 2023/2747, K. 2024/4806 ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.03.2025, E. 2024/580, K. 2025/1278 ↩
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, M. 2, 6, 10, 12 Ve 17–18 ↩
- 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, M. 3, 73 Ve 73/A ↩
- 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu, M. 4, 5 Ve 5/A ↩
- İstanbul Anadolu Adalet Sarayı, İletişim Ve Ulaşım Bilgileri ↩
- Kocaeli Adliyesi, Ek Hizmet Binası 2 İletişim Bilgileri ↩
- Gebze Adliyesi, İletişim Bilgileri ↩
- Bursa Adliyesi, İletişim Bilgileri ↩
- Sakarya Adliyesi, İletişim Bilgileri ↩
Yasal Uyarı
Bu makale, Köksoy Hukuk & Danışmanlık tarafından genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Fırat KÖKSOY‘a aittir. Sitedeki makale ve içerikler, belirli bir kişi veya uyuşmazlık için verilmiş hukuki görüş ya da danışmanlık niteliğinde değildir. Her somut olay kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.
