Kartal Gümüşpınar kentsel dönüşüm kararı, mahallenin tamamını değil, ekli kroki ve koordinat listesinde sınırları gösterilen 8,59 hektarlık alanı kapsıyor. Malik ve kiracının ilk işi, taşınmazın bu sınırda kalıp kalmadığını ve hakkında ayrıca hangi işlemlerin yapıldığını öğrenmek. Karar tek başına tahliye takvimi, yeni daire büyüklüğü veya kira yardımı tutarı belirlemiyor.[1]
Gümüşpınar Kararı Neyi Değiştiriyor?
23 Ekim 2026 tarihli ve 11924 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 24 Ekim 2026 tarihli ve 33410 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Dayanağı 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi. Kararla, Gümüşpınar Mahallesi içinde eklerde sınırı çizilen alan kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edildi.[1]
Bu kararın neyi belirlediği kadar neyi belirlemediği de önemli: Metinde bir tahliye günü, yıkım takvimi, yüklenici firma, maliklere verilecek bağımsız bölümlerin büyüklüğü veya kira yardımı tutarı bulunmuyor. Bu bilgiler için sonraki plan, uygulama ve sözleşme belgelerinin incelenmesi gerekiyor. Alan ilanını, her binaya verilmiş bir yıkım emri gibi okumamak gerekir.[1]
Hangi Taşınmazlar Alanın İçinde Kalıyor?
Kararın ekindeki sınır krokisi ve koordinat listesi alanı 8,59 hektar olarak gösteriyor. Koordinat tablosunda 1’den 46’ya kadar sınır noktaları bulunuyor; projeksiyon UTM3, datum ITRF96 ve dilim numarası 30 olarak belirtilmiş. Bu, Gümüşpınar Mahallesi’nin tamamının kapsama alındığı anlamına gelmiyor.[1]
Eklerde sokak adlarıyla veya ada–parsel numaralarıyla hazırlanmış bir taşınmaz listesi yok. Kroki de üzerinde binalar ve kadastro parselleri gösterilen bir harita değil. Bu nedenle adresi mahalle içinde olan bir evin kesin olarak alan içinde kaldığı söylenemez. Koordinatlı proje sınırının güncel kadastro verisiyle aynı koordinat sisteminde karşılaştırılması gerekir.
Malik, güncel tapu kaydındaki ada–parsel bilgisiyle yetkili idareden parselinin proje sınırında kalıp kalmadığını gösteren yazılı bilgi ve dayanak paftayı istemelidir. Eski ve yeni parsel numarası farklıysa kayıtların hangi işlemle değiştiği de sorulmalıdır. Telefonla alınan genel bilgi yerine, taşınmazı açıkça tanımlayan belge üzerinden ilerlemek incelemeyi kolaylaştırır.
Proje Alanı İle Riskli Yapı Kararı Aynı Mı?
Hayır. Bu karar 5393 sayılı Kanun m.73’e dayanıyor. 6306 sayılı Kanun’daki riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı ise ayrı hukuki kavramlar. Özellikle riskli yapı, bilimsel ve teknik verilere dayalı tespitle ilgili. 11924 sayılı alan ilanı, tek başına her binanın teknik incelemeyle riskli bulunduğunu göstermiyor.[2][3]
Aynı taşınmazla ilgili ayrıca bir riskli yapı tespiti veya başka bir idari işlem bulunabilir. O durumda dosyada yalnız alan ilanına değil, ikinci işlemin dayanağına ve bildirimlerine de bakılır. Örneğin alan sınırına itiraz etmek ile binanın riskli olduğuna ilişkin teknik rapora itiraz etmek farklı incelemeler gerektirir.
Bu nedenle 6306 kapsamındaki pay satışı, çoğunluk ve özel başvuru kuralları yalnız bu alan ilanına dayanılarak uygulanıyormuş gibi anlatılamaz. Önünüze gelen belgenin başlığını, kanuni dayanağını ve hangi taşınmaza ilişkin olduğunu birlikte kontrol edin.
Malik İlk Olarak Hangi Belgeleri Toplamalı?
Amaç, yalnız “dönüşüm var mı?” sorusunu değil, taşınmazınız hakkında hangi somut işlemin yapıldığını öğrenmek olmalı. İlk dosyayı aşağıdaki belgelerle oluşturabilirsiniz. Bir belgenin henüz düzenlenmemiş olması ile düzenlenmiş belgeye erişememek farklı durumlardır.
| Belge | Neden Gerekli? |
|---|---|
| Güncel Tapu Kaydı Ve Varsa Eski Parsel Bilgisi | Taşınmazın kimliğini ve kayıt değişikliklerini belirlemek. |
| Sınır Paftası Ve İdarenin Parsel Hakkındaki Yazısı | Proje alanına dahil olup olmadığını incelemek. |
| Varsa Plan, Parselasyon Ve Tahliye Belgeleri | Alan ilanından sonraki işlemi ve hukuki dayanağını ayırmak. |
| Tebligat, İlan Ve Başvuru Kayıtları | Süre hesabında dikkate alınacak tarihleri belgelemek. |
| Anlaşma Taslağı, Teknik Ekler Ve Vekâletname | Verilen hakları, üstlenilen borçları ve temsil yetkisini karşılaştırmak. |
İdareye yöneltilecek talepte güncel ada–parsel, varsa eski parsel, bağımsız bölüm ve iletişim bilgileri açıkça yazılabilir. Alan sınırına ilişkin pafta, uygulamayı yürüten idare ve varsa işlem dosyası istenebilir. Bilgi istemekle bir işlemin kaldırılmasını talep etmek aynı başvuru değildir; belge toplarken mevcut dava süresinin korunduğu varsayılmamalıdır.
Tapu Devri Ve Taşınmaz Satışı Bakımından Ne Değişiyor?
Kararın 1. maddesinin ikinci fıkrası, alanda bulunup harca esas değer üzerinden belediyelere devredilen Hazine taşınmazlarını düzenliyor. Bu taşınmazlar, dönüşüm ve gelişim amacına yönelik imar planı ve uygulaması yapılmadan satılamaz. Bu hüküm, alandaki bütün özel mülkiyet taşınmazlarının satışına konulmuş genel bir yasak değildir.[1]
5393 sayılı Kanun m.73, alandaki bazı tapu ve imar işlemleri için belediye izni öngörüyor; sınırın kesinleşmesinin tapu ve kadastroya bildirilmesini de düzenliyor. Satış, ifraz, tevhit veya ruhsat işlemi düşünülüyorsa güncel tapu beyanları ve plan durumu işlemden önce kontrol edilmelidir. Alan ilanından, özel mülkiyetin kendiliğinden belediyeye geçtiği sonucu çıkarılamaz.[2]
Kiracı Hemen Çıkmak Zorunda Mı, Yardım Alabilir Mi?
11924 sayılı karar, kiracılara verilmiş bir tahliye bildirimi içermiyor ve kira yardımı miktarı belirlemiyor. “Mahalle dönüşüme girdi, şu tarihte çıkacaksın” şeklindeki sözlü açıklamada öncelikle hangi idari kararın veya kira hukuku işleminin dayanak gösterildiği sorulmalıdır.[1]
Kiracı; kira sözleşmesini, ödeme ve depozito kayıtlarını, kendisine iletilen yazıları ve varsa idari bildirimleri ayrı saklamalıdır. Kamu desteği için ilgili programın kapsam ve başvuru koşulları; ev sahibinden istenen alacaklar için ise kira ilişkisi incelenir. Alan ilanından herkese otomatik yardım veya yeni binada daire hakkı çıkarılamaz.
Ayrıca 6306 kapsamında riskli yapı süreci yürütülüyorsa, bu sürecin bildirimleri ve tahliye kuralları ayrı değerlendirilir. Bu ayrıntılar için kentsel dönüşümde kiracının hakları rehberine bakabilirsiniz.
Alan İlanı Acele Kamulaştırma İçin Yeterli Mi?
11924 sayılı kararın konusu alan ilanıdır; metninde acele kamulaştırma hükmü bulunmuyor. 5393 sayılı Kanun m.73, boşaltma, yıkım ve kamulaştırmada anlaşma yolunu esas alıyor. Sonraki bir kamulaştırma işlemi kendi koşullarıyla incelenmelidir.[1][2]
Danıştay 6. Daire, 01.11.2023, E.2022/6893, K.2023/7846: Erzurum’daki dönüşüm projesinde bir taşınmazın acele kamulaştırılmasını inceleyen Daire; parsellerin çok hisseli olması, davaların uzun sürmesi ve yapıların ekonomik ömrünü tamamlaması gibi genel gerekçeleri değerlendirdi. Aceleliğin somut olarak ortaya konulmadığı sonucuna ulaşıp işlemin dava konusu parsele ilişkin kısmını iptal etti. Kararda temyiz yolu açık gösterildi.[4]
Bu karar, proje alanı ilanı ile acele kamulaştırmanın koşullarını ayırmak açısından önemlidir. Gümüşpınar kararının iptal edildiğini göstermez. Bir malikin dosyasında daha sonra acele kamulaştırma gündeme gelirse, taşınmaza neden olağan süreç beklenmeden ihtiyaç duyulduğu somut belgelerle incelenir.
Karara Karşı Hangi Mahkemede Ve Hangi Sürede Dava Açılır?
11924 sayılı Cumhurbaşkanı kararının iptali istemi ile belediyenin sonraki plan veya uygulama işlemlerinin iptali istemi aynı değildir. 2575 sayılı Danıştay Kanunu m.24/1-a uyarınca Cumhurbaşkanı kararlarına karşı davalarda Danıştay ilk derece mahkemesi olarak görevlidir. Sonraki işlemlerde görev ve yetki, dava konusu işleme göre ayrıca belirlenir.[5]
2577 sayılı Kanun m.7’de, özel süre bulunmayan Danıştay ve idare mahkemesi davaları için genel süre 60 gündür. İlanı gereken düzenleyici işlemlerde ilanı izleyen gün esas alınır; uygulama işlemlerine karşı başvuru imkânı da aynı maddede düzenlenir. Alan ilanında işlemin niteliği, ilanın etkisi ve varsa bildirim birlikte değerlendirilmelidir. Sırf ayrıca tebligat bekleyerek süre hesabını ertelemek güvenli değildir.[6]
Bu karar 5393’e dayandığı için, 6306 uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarına ilişkin ivedi yargılama kuralındaki 30 günlük süre otomatik olarak buraya taşınamaz. Daha sonra tesis edilen başka işlemlerin özel süreleri ayrıca kontrol edilir. Bütün maliklere tek bir son dava günü vermek yerine, hangi işlemin hangi tarihte ilan veya tebliğ edildiğini belirlemek gerekir.[7]
Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması talebi, 2577 sayılı Kanun m.27’deki açık hukuka aykırılık ve telafisi güç veya imkânsız zarar koşullarıyla birlikte değerlendirilir.[8]
Anlaşma Ve Vekâletname Öncesinde Neler Kontrol Edilmeli?
Bir teklif geldiğinde alan ilanını sözleşmenin bütün koşullarına verilmiş onay gibi görmeyin. Hangi bağımsız bölümün verileceği, net alan, ilave bedel ve ödeme takvimi, teslim süresinin hangi olayla başlayacağı, geçici barınma ödemesi ve gecikme hâli açıkça karşılaştırılmalıdır.
Örneğin “teslim 24 ayda” ifadesi tek başına yeterli açıklık sağlamayabilir: Bu süre imzadan mı, ruhsattan mı, yer tesliminden mi başlayacak? Ruhsat için ayrıca bir son tarih var mı? Verilecek vekâletnamede satış, ipotek ve bedel tahsil yetkileri bulunuyor mu? Bu soruların cevabı, alınan teklifin ekonomik ve hukuki etkisini anlamaya yardımcı olur.
İlk adım, güncel tapu ve sınır bilgisini netleştirmek; ikinci adım, taşınmaza ilişkin idari işlemleri ayırmak; üçüncü adım ise önerilen anlaşmayı ekleriyle birlikte incelemektir. Bir aşamadaki kabulün başka bir hakka ilişkin feragat içerip içermediği ayrıca okunmalıdır.
Teklifteki paylaşım, teslim ve teminat hükümleri için kentsel dönüşüm sözleşmesinde dikkat edilecek noktaları ayrıca inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Gümüşpınar Mahallesi’nin Tamamı Kapsamda Mı?
Hayır. Karar, ekli krokide ve koordinat listesinde sınırları gösterilen 8,59 hektarlık alanla ilgili. Mahallede bulunmak tek başına yeterli değil.
Kararın Ekinde Ada–Parsel Listesi Var Mı?
Hayır. Kararın eklerinde 46 noktalı koordinat listesi ve sınır krokisi var. Parselin konumu, güncel kadastro verisiyle karşılaştırılmalı.
Karar Bütün Evlerin Satışını Yasaklıyor Mu?
Kararın özel satış sınırlaması, belirtilen koşullarla belediyelere devredilen Hazine taşınmazlarına ilişkin. Özel mülkiyet taşınmazında güncel tapu ve işlem koşulları ayrıca kontrol edilmeli.
Bu Karar Kira Yardımı Tutarını Belirliyor Mu?
Hayır. Kararda yardım tutarı veya başvuru takvimi yok. İlgili uygulama ve destek programı ayrıca incelenmeli.
Kaynakça
- 11924 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 23.10.2026; Resmî Gazete, 24.10.2026, Sayı 33410, m.1–3 Ve Ekleri ↩
- 5393 Sayılı Belediye Kanunu, m.73 ↩
- 6306 Sayılı Kanun, m.2–3 ↩
- Danıştay 6. Daire, 01.11.2023, E.2022/6893, K.2023/7846 ↩
- 2575 Sayılı Danıştay Kanunu, m.24 ↩
- 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m.7 ↩
- 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m.20/A ↩
- 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m.27 ↩
Yasal Uyarı
Bu makale, Köksoy Hukuk & Danışmanlık tarafından genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Fırat KÖKSOY‘a aittir. Sitedeki makale ve içerikler, belirli bir kişi veya uyuşmazlık için verilmiş hukuki görüş ya da danışmanlık niteliğinde değildir. Her somut olay kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.