Kentsel dönüşümde müteahhit, yalnız maliyetler arttığı için sözleşmedeki bedeli tek taraflı yükseltemez. Sabit bedelli işlerde kural, yapının kararlaştırılan bedelle tamamlanmasıdır. Geçerli bir fiyat farkı hükmü, sonradan kararlaştırılmış ilave iş veya mahkemeden istenebilecek uyarlama ise ayrı ayrı incelenir. Ek para talebinin adı değil, sözleşmedeki ve yapılan işteki karşılığı önemlidir.[1]
“Demir pahalandı, her daireden şu kadar daha alınacak” denmiş olabilir. Bazen de maliklerden alınacak para, değiştirilen mutfak malzemesinin, zemin çalışmasının veya iskân giderinin karşılığı olarak gösterilir. Önce bu kalemin ilk anlaşmada kime bırakıldığını ve yeni bir iş yapılıp yapılmadığını belirlemek gerekir. Bu yazıda, kentsel dönüşümde ek ödeme isteyen müteahhide hangi belgelerin sorulacağını ve anlaşmazlık çıkarsa başvurulabilecek yolları anlatıyoruz.
Müteahhidin Ek Ödeme Talebinde Önce Neye Bakılır?
Noterde yapılan sözleşmeyi, teknik şartnameyi, paylaşım planını, ödeme takvimini ve bütün ek protokolleri birlikte okuyun. Arsa payı karşılığı sözleşmede müteahhide bırakılan bağımsız bölümler, malikin ayrıca ödeyeceği para ve kamudan beklenen destek farklı kalemlerdir. Başta yalnız arsa payı verilmesi kararlaştırılmışken sonradan para istenmesiyle, sözleşmede zaten bulunan bir taksidin istenmesi aynı değildir.
| İstenen Bedel | Sorulacak Soru |
|---|---|
| İlk Sözleşmedeki Taksit | Vadesi ve işin ulaşması gereken aşama geldi mi? Ödeme daha önce yapıldı mı? |
| Fiyat Farkı | Sözleşmede geçerli bir artış hükmü var mı? Hangi endeks, dönem ve tutar üzerinden hesap yapılıyor? |
| İlave İmalat | İşi kim istedi? İlk projeye veya şartnameye göre hangi iş gerçekten eklendi? |
| Ruhsat, Zemin Veya İskân Gideri | Bu gider ilk sözleşmede kime bırakılmış? Yapılması gereken işin kapsamı değişmiş mi? |
| Destek Veya Kredi Eksikliği | Desteğin çıkmaması ya da gecikmesi hâlinde bedeli kimin karşılayacağı yazılı mı? |
Müteahhitten toplam bir rakam yerine kalem kalem hesap ve dayanak belge isteyin. Bir faturanın varlığı, o giderin sözleşmeye göre mutlaka malike ait olduğunu göstermez. Buna karşılık sözleşmede malike bırakılmış ve şartları gerçekleşmiş bir borcu da yalnız “ek para” denildiği için yok saymayın.[1]
Sabit Bedelli Sözleşmede Maliyet Artışı Malike Yansıtılabilir Mi?
TBK’nın 480. maddesine göre bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, işi o bedelle yapmakla yükümlüdür. Beklenenden fazla emek ve masraf çıkması, kural olarak bedel artışı istemesine yetmez. İnşaatın beklenenden ucuza tamamlanması da malike sırf bu nedenle bedeli indirme hakkı vermez. Sabit bedel düzeninin iki taraf için sonucu budur.[1]
Örneğin belirli bir teknik şartnameye göre bir bağımsız bölümün sabit bir ek bedelle teslimi kararlaştırılmış olsun. Müteahhidin aynı iş için daha yüksek fiyatlı malzeme alması veya işçilik maliyetinin yükselmesi, sözleşmedeki tutarı kendiliğinden değiştirmez. Sonradan verilen hesap kâğıdı, tek başına yeni bir sözleşme oluşturmaz.
Enflasyon Ve Döviz Artışı Uyarlama İçin Yeterli Mi?
Uyarlama isteyen müteahhit, maliyetin hangi tarihten sonra, ne ölçüde ve hangi iş kalemlerinde arttığını açıklamalıdır. Sözleşmenin yapıldığı dönemde bilinen koşullar, yüklenicinin üstlendiği risk, işin süresi ve gecikmede kimin etkili olduğu incelenir. “Enflasyon oldu” açıklamasıyla bütün maliyet artışını maliklere yüklemek mümkün değildir.
TBK’nın 480/2. maddesi, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip taraflarca hesaba katılmayan durumların götürü bedelle yapımı engellemesi ya da son derece güçleştirmesi hâlinde yüklenicinin hâkimden uyarlama istemesini düzenler. Uyarlama mümkün değilse veya karşı taraftan beklenemiyorsa kanundaki sona erme seçenekleri gündeme gelir. Genel aşırı ifa güçlüğü hükmü olan 138. maddenin ise kendi koşulları vardır; bu iki düzenlemenin koşulları birbirinin aynısı gibi aktarılmamalıdır.[1]
Müteahhidin uyarlama talep etmesi ile bu talebin mahkemece haklı bulunması farklı aşamalardır. Malik de mahkemeden henüz bir karar çıkmadığı için sözleşmedeki mevcut ödemelerini gelişigüzel kesmemelidir. Hangi borcun çekişmeli olduğu, hangi borcun vadesinin geldiği ve karşılıklı edimlerin durumu birlikte belirlenir.[1]
Sözleşmede Fiyat Farkı Maddesi Varsa Ne Olur?
Fiyat farkı kararlaştırılmışsa önce hükmün kapsamına bakılır: Artış hangi koşulda uygulanacak, hangi tarihler karşılaştırılacak, hangi endeks kullanılacak ve geciken dönem hesaba katılacak mı? Belirli bir formül içeren kayıtla “müteahhit istediği zaman bedeli artırabilir” diyen kayıt aynı sonucu doğurmaz.
Önceden hazırlanıp çok sayıda sözleşmede kullanılan hükümler, TBK’nın genel işlem koşulları denetimine tabidir. Özellikle düzenleyene karşı taraf aleyhine tek taraflı değişiklik yetkisi veren kayıtlar 24. madde bakımından incelenir. Sözleşmenin tüketici işlemi olduğu hâllerde ayrıca 6502 sayılı Kanun’un haksız şart kuralları uygulanır. Tarafların fiyat farkı maddesini imzalaması, o hükmü bu denetimin dışında bırakmaz.[1][2]
Malik İlave İş Veya Daha Pahalı Malzeme İsterse Ek Ücret Çıkar Mı?
Malik, ilk şartnamedekinden farklı bir mutfak veya pencere, ek tesisat ya da başka bir ilave imalat istemişse ek bedel doğabilir. Burada önce değişikliği kimin istediği, müteahhidin ne taahhüt ettiği ve bedelin nasıl kararlaştırıldığı belirlenir. Müteahhidin teslim için zaten yapmakla yükümlü olduğu bir işi sonradan “ekstra” diye adlandırması yeterli değildir.
Malzeme değişikliğinde yalnız yeni ürünün toplam bedelini yazmak eksik hesap doğurabilir. İlk sözleşmedeki ürün yerine yenisi konuluyorsa önceki ürünün bedeli, sökülen işin durumu ve ilave işçilik hesaba katılmalıdır. Onaylanan değişiklik, birim fiyat, metraj ve toplam tutarın işlemden önce yazılı olması sonradan yaşanacak tartışmayı azaltır.
İlave İşin Bedeli Kararlaştırılmamışsa Nasıl Hesaplanır?
TBK’nın 481. maddesi, bedelin önceden belirlenmediği veya yaklaşık belirlendiği işlerde, yapıldığı yer ve zamandaki değerin ve yüklenicinin giderlerinin esas alınmasını öngörür. Bu hüküm, üzerinde anlaşılmış sabit bedeli sırf maliyet arttığı için yeniden hesaplama yolu değildir. Önce gerçekten bedeli açık bırakılmış bir iş bulunup bulunmadığı belirlenir.[1]
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.03.2025, E. 2024/580, K. 2025/1278 sayılı kararında, sözlü eser sözleşmesinden doğan hafriyat ve dolgu bedelini inceledi. Dosyadaki önceki bozmalarda, bedelde anlaşma bulunmadığı için TBK’nın 481. maddesi uyarınca işin yapıldığı yılın mahallî piyasa rayiçlerinin esas alınması, Bakanlık birim fiyatlarıyla hesap yapılmaması istenmişti. Daire, bu bozmalara uygun verilen son hükmü onadı. Karar, sabit bedelli bir dönüşüm sözleşmesinde sınırsız fiyat artışını kabul etmiyor; bedelde anlaşma bulunmayan işte hesabın nasıl kurulacağını açıklıyor.[3]
Zemin, Ruhsat Ve İskân İçin Sonradan Para İstenebilir Mi?
“Anahtar teslim” veya “bütün giderler müteahhide aittir” gibi kayıtları, sözleşmenin geri kalanından koparmadan okuyun. Ruhsat, proje, yapı denetim, zemin çalışması, bağlantı ve iskân giderlerinin kime bırakıldığı açık olabilir. İlk işin içinde yer alan bir gider için müteahhidin kendi maliyet tahminini aşmasıyla, sonradan onaylanan farklı bir proje nedeniyle yeni iş çıkması ayrı konulardır.[1]
Zeminde beklenmeyen durum ileri sürülüyorsa ilk zemin raporu, sonradan alınan rapor, tadilat projesi ve yapılan imalat karşılaştırılır. Teknik zorunluluğun bulunması, giderin hangi tarafa ait olacağı sorusunu tek başına çözmez. Sözleşmedeki risk paylaşımı ve uyarlama koşulları da araştırılır. Malike sunulan tutarın teknik ve mali dayanağı bu belgelerden anlaşılmalıdır.
Apartman Çoğunluğu Ek Ödeme Kararı Alırsa Her Malik Ödemek Zorunda Mı?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden yapım kararlarında arsa paylarına göre salt çoğunluk esastır. Bununla birlikte çoğunluğun dönüşüm kararı alması ile mevcut bir sözleşmenin bedelinin değiştirilmesi aynı hukuki işlem değildir. Ek ödeme kararının hangi yetkiye, sözleşmeye ve usule dayandığı incelenmeden bütün maliklerin borçlandığı söylenemez.[4][5]
Malik temsilcisinin yetkisi, vekâletname, sözleşmedeki değişiklik usulü ve kararın maliklere nasıl bildirildiği görülmelidir. Ayrıca anlaşmaya katılmayan maliklere teklif ve arsa payı satışı süreci başlatılmışsa bu idari işlemler, müteahhidin kişisel alacak talebinden ayrılır. Birine itiraz etmek diğerinin sürelerini kendiliğinden durdurmaz.
Çoğunluk, bildirim ve satış aşamalarını kentsel dönüşümde imza atmayan malikin hakları rehberinde; satışa karşı başvuruları ise kentsel dönüşümde arsa payı satışı yazısında bulabilirsiniz.
Ek Parayı Ödemezsem Müteahhit İnşaatı Durdurabilir Mi?
Önce ödeme planını ve işin seviyesini kontrol edin. İstenen tutarın sözleşmeden doğmuş ve vadesi gelmiş bir borç olup olmadığına bakın. Sözleşmede yer almayan ve sonradan geçerli biçimde kararlaştırılmayan bir tutarın ödenmemesi, tek başına malikin sözleşmeye aykırı davrandığını göstermez. Buna karşılık inşaatın belirli aşamasında ödenmesi gereken taksit gerçekten muaccelse, bunun ödenmemesi malikin temerrüdü ve karşılıklı ifa bakımından sonuç doğurabilir.[1]
Müteahhit çalışmayı bırakmışsa durma tarihini, şantiyenin seviyesini ve yazılı gerekçesini kaydedin. İhtarın içeriği; devam, ek süre, gecikme zararı veya sona erme taleplerinden hangisinin seçildiğine göre hazırlanır. Şantiyenin mevcut hâli sonradan değişecekse HMK’nın 400. maddesi kapsamında delil tespiti de istenebilir. Ek ödeme tartışması sürerken tapu devri ve yeni yükleniciyle anlaşma gibi işlemler ayrıca incelenmelidir.[6]
Ek Protokol İmzalamadan Veya Ödeme Yapmadan Önce Nelere Bakılmalı?
Yeni bedeli kabul etmek, yalnız bugün ödenecek tutarı değiştirmeyebilir. Ek protokol; teslim süresini uzatabilir, eski gecikme alacaklarından vazgeçme sonucu doğurabilir veya yeni bir tapu devri yükümlülüğü getirebilir. Bedel, kapsam, vade, teminat ve eski hakların durumu birlikte yazılmalıdır. İtiraz kaydı konulması da tek başına her ödemenin geri alınmasını sağlamaz; ödemenin sebebi ve hukuki koşulları önem taşır.[1]
Asıl sözleşmenin kanunen tabi olduğu şekil, esaslı değişikliklerde de gözetilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine, taşınmaz devrine veya ipotek kurulmasına ilişkin bir değişikliği sıradan bir imza kâğıdıyla güvence altına aldığınızı varsaymayın. TBK’nın 12–13. maddeleri ve ilgili işlemin özel şekil şartları dikkate alınır.[1]
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.04.2026, E. 2025/2181, K. 2026/1717 sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine eklenen adi yazılı protokoldeki teminat ipoteği vaadini inceledi. Gerekli resmî şekle uyulmadığı için bu vaade dayanılarak ipotek kurulamayacağını belirtti ve ret hükmünü gerekçesini değiştirerek onadı. Ek ödeme karşılığında “bir daire teminat olacak” deniyorsa, yalnız bu cümlenin yazılmasıyla ipotek kurulmuş olmaz.[7]
Ek Ödeme Uyuşmazlığında Hangi Belgeler Toplanmalı?
| Belge | Neyi Gösterir? |
|---|---|
| Asıl Sözleşme, Şartname Ve Ek Protokoller | Başlangıçtaki iş, bedel, risk paylaşımı ve sonradan kabul edilen değişiklikleri. |
| Ek Para Talebi Ve Hesap Dökümü | Müteahhidin hangi kaleme, döneme ve sözleşme hükmüne dayandığını. |
| Dekontlar Ve Ödeme Planı | Yapılan ödemeleri, açıklamalarını ve vadesi geldiği ileri sürülen tutarı. |
| Projeler, Metrajlar Ve Teknik Raporlar | Yeni iş ile ilk işin ayrımını, miktarı ve teknik zorunluluğu. |
| Karar Tutanağı Ve Vekâletname | Malikler adına kimin hangi yetkiyle işlem yaptığını. |
| İhtar, Mesaj Ve Şantiye Kayıtları | İtirazı, verilen süreleri, kabul iddialarını ve işin durduğu tarihi. |
HMK’nın 190. maddesine göre taraflar, lehlerine sonuç bağladıkları vakıaları kural olarak ispat eder. Bu nedenle yalnız müteahhidin yaptığı harcamayı değil, o harcamanın neden malikten istenebileceğini de ortaya koymak gerekir. Malikin ödeme yaptığını veya farklı bir anlaşma bulunduğunu gösteren belgeler de aynı derecede önemlidir.[6]
Müteahhidin Ek Para Talebine Karşı Dava Hangi Mahkemede Açılır?
Görevli mahkeme yalnız binanın konut olmasıyla belirlenmez. İşlemin amacı, tarafların sıfatı ve talep birlikte incelenir. Tüketici işlemi niteliğindeki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi; ticari dava koşulları bulunanlarda asliye ticaret mahkemesi; özel görev kuralı yoksa asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir. Arsa payı karşılığı bir projeyi baştan her durumda tüketici işlemi saymak doğru olmaz.[6][2][8]
Genel yetkide davalının yerleşim yeri, sözleşmeden doğan taleplerde ifa yeri de dikkate alınabilir. Taşınmazın aynına ilişkin tescil veya ipotek gibi taleplerde HMK’nın 12. maddesindeki kesin yetki ayrıca incelenir. Tüketici davalarında tüketicinin yerleşim yerindeki mahkemeye ilişkin özel kural da vardır. Yalnız “kentsel dönüşüm” başlığına bakarak her talebin taşınmazın bulunduğu yerde açılacağı söylenemez.[6][2]
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekir Mi?
Tüketici işleminden doğan parasal bir talepte, önce ilgili yılın tüketici hakem heyeti başvuru sınırı da kontrol edilir. Hakem heyetine başvurulması zorunlu olan tutarlarda doğrudan tüketici mahkemesinde dava açma yoluna gidilmez. Talebin konusu ve değeri bu ayrım için önemlidir.[2]
Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesindeki dava şartı ve istisnalar; ticari davalarda ise TTK’nın 5/A maddesindeki talep türleri incelenir. Her inşaat uyuşmazlığı için aynı arabuluculuk kuralı yoktur. Özellikle alacak, bedel iadesi, borçlu olmadığının tespiti ve tapuya ilişkin talepler, dava hazırlığında kendi koşullarıyla ayrılmalıdır.[2][8]
İstanbul, Kocaeli, Gebze, Bursa Ve Sakarya Adliye Bilgileri
Aşağıdaki bilgiler adliye iletişimi içindir. Davanın bu yerlerden birinde açılması, görev ve yetki kurallarının o uyuşmazlık bakımından sağlanmasına bağlıdır. İdare mahkemesine yapılacak başvurular için bu adli yargı adresleri kullanılmaz.
İstanbul Anadolu Adliyesi
Esentepe Mahallesi, E-5 Güney Yan Yol Caddesi No: 39, Kartal/İstanbul. Santral: 0216 303 33 33.[9]
Kocaeli Adliyesi
Hukuk mahkemelerinin bulunduğu Ek Hizmet Binası 2: Yahyakaptan Mahallesi, Salkım Söğüt Caddesi No: 8/1, İzmit/Kocaeli. Telefon: 0262 300 52 00.[10]
Gebze Adliyesi
Mevlana Mahallesi, Soma Maden Şehitleri Caddesi No: 8, Gebze/Kocaeli. Santral: 0262 672 50 00.[11]
Bursa Adliyesi
Hukuk mahkemeleri için ilgili ek hizmet binası: Altınova Mahallesi, 11 Eylül Bulvarı No: 9, Osmangazi/Bursa. Telefon: 0224 271 56 06.[12]
Sakarya Adliyesi
Ana bina: Resmî Daireler Kampüsü, 15 Temmuz Camili Mahallesi, Adapazarı/Sakarya. Santral: 0264 251 37 00. Tüketici ve ticaret mahkemelerinin ek hizmet binası için telefon: 0264 250 11 00.[13]
Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhit WhatsApp Mesajıyla Yeni Bedel Belirleyebilir Mi?
Mesaj, talebin veya taraflar arasındaki görüşmenin delili olabilir. Ancak müteahhidin tek taraflı mesajı mevcut sabit bedeli kendiliğinden değiştirmez. Kabul iddiası, temsil yetkisi ve işlemin şekil şartı ayrıca incelenir.
Bütün Komşular Ödedi Diye Ben De Ek Para Ödemeli Miyim?
Diğer maliklerin ödeme yapması tek başına sizin borcunuzun dayanağını göstermez. Sözleşmeniz, geçerli değişiklikler ve varsa 6306 kapsamındaki karar ve bildirimler birlikte incelenmelidir.
İtiraz Kaydıyla Ödediğim Parayı Kesin Geri Alabilir Miyim?
İtiraz kaydı, ödemenin tartışmalı olduğunu belgeleyebilir; tek başına iade hakkı oluşturmaz. Borcun gerçekten bulunup bulunmadığı, anlaşmanın içeriği, ödeme nedeni ve iade talebinin hukuki dayanağı belirlenir.
Müteahhit Destek Gecikti Diye Maliklerden Para İsteyebilir Mi?
Kamu desteğinin gecikmesi veya çıkmaması hâlinde bedelin kim tarafından karşılanacağı sözleşmeden ve ilgili destek koşullarından anlaşılır. Başvurunun yapılmış olması, desteğin kesin ödendiği ya da eksik tutarın otomatik olarak malik borcu olduğu anlamına gelmez.
Ek Para Tartışması Varken Sözleşmedeki Taksitleri Kesebilir Miyim?
Tartışmalı ilave tutarla vadesi gelmiş sözleşme borcunu ayırın. Bütün ödemeleri kesmek maliki de temerrüde düşürebilir. İşin seviyesi, ödeme koşulları ve karşılıklı ifa durumu belirlenmeden bu karar verilmemelidir.
Sonuç: Ek Para Talebini Sözleşme Ve İş Kalemleri Üzerinden İnceleyin
Kentsel dönüşümde müteahhidin ek para istemesiyle malikin bu parayı borçlanması aynı şey değildir. Önce sabit bedeli, fiyat farkı hükmünü ve gerçekten ilave edilen işleri ayırın. Talebin yazılı hesabını alın; ödeme, ek protokol veya tapu devri yapmadan önce mevcut haklarınıza etkisini belirleyin. İnşaatın durması ve yeni yükleniciyle devam gibi sorunlar için ilgili sözleşme ve tapu belgelerini de bir arada tutun. Dönüşümle ilgili diğer rehberlere gayrimenkul ve inşaat hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.
Kaynakça
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, M. 12–13, 20–25, 97, 112, 117–125, 138 Ve 479–482 ↩
- 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, M. 3–5, 68, 73 Ve 73/A ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.03.2025, E. 2024/580, K. 2025/1278 ↩
- 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, M. 3, 5 Ve 6 ↩
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 04.02.2026, Sayı 33158 ↩
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, M. 2, 4, 6, 10, 12, 190, 389 Ve 400–403 ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.04.2026, E. 2025/2181, K. 2026/1717 ↩
- 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu, M. 4, 5 Ve 5/A ↩
- İstanbul Anadolu Adalet Sarayı, İletişim Ve Ulaşım Bilgileri ↩
- Kocaeli Adliyesi, Ek Hizmet Binası 2 İletişim Bilgileri ↩
- Gebze Adliyesi, İletişim Bilgileri ↩
- Bursa Adliyesi, İletişim Bilgileri ↩
- Sakarya Adliyesi, İletişim Bilgileri ↩
Yasal Uyarı
Bu makale, Köksoy Hukuk & Danışmanlık tarafından genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Fırat KÖKSOY‘a aittir. Sitedeki makale ve içerikler, belirli bir kişi veya uyuşmazlık için verilmiş hukuki görüş ya da danışmanlık niteliğinde değildir. Her somut olay kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.