Eşim benden habersiz evi satabilir mi? Ev, eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri aile konutu ise, tapu yalnızca bir eşin adına kayıtlı olsa bile diğer eşin açık rızası alınmadan devredilemez. Aynı koruma, konut üzerine ipotek kurulması ve aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin feshi için de geçerlidir. Buna karşılık eşin adına kayıtlı her taşınmaz kendiliğinden aile konutu sayılmaz.[1]
Satış yapılmışsa tapu iptali ve tescil; satış tehlikesi varsa aile konutu şerhi ve koşulları bulunan bir ihtiyati tedbir gündeme gelebilir. Hangi yolun kullanılacağı, evin kullanımına, işlem tarihine, açık rızaya ve tapu kayıtlarına göre belirlenir. Aile konutu şerhi ise diğer eşi evin yarısının maliki yapmaz.
Hangi Ev Aile Konutu Sayılır?
Aile konutu, eşlerin ortak yaşamlarını kurdukları ve aile yaşamının merkezini oluşturan konuttur. Tapudaki malik adı ile konutun aile yaşamındaki işlevi farklı konulardır. Evin yalnızca eşlerden birine ait olması, aile konutu olarak korunmasına engel değildir.
Bir ailenin birden fazla taşınmazı bulunabilir. Ancak yatırım amacıyla alınmış ve üçüncü kişiye kiralanmış bir daire, sırf evlilik içinde satın alındığı için aile konutu olmaz. Yazlık, işyeri, boş daire veya başka bir taşınmaz yönünden de gerçek kullanım araştırılır. Taşınmazın adı ya da tapudaki niteliği, tek başına bütün soruları çözmez.
Örneğin eşlerin çocuklarıyla birlikte sürekli yaşadığı dairenin aile konutu niteliği ile birikim amacıyla satın alınan başka bir dairenin durumu aynı değildir. Uyuşmazlıkta önemli olan, dava konusu taşınmazın ilgili işlem tarihinde aile yaşamının merkezi olup olmadığıdır.
Eşlerden Birinin Evden Ayrılması Korumanın Bittiği Anlamına Gelir mi?
İş, sağlık veya evlilik içi uyuşmazlık nedeniyle ayrı kalınması ile ortak yaşam merkezinin kalıcı olarak değiştirilmesi birbirinden ayrılmalıdır. Sadece adres kaydına veya bir eşin kısa süreli yokluğuna bakılarak sonuca varılmamalıdır. Ayrılığın nedeni, süresi, konutta kimin yaşadığı ve aile yaşamının nerede sürdüğü birlikte değerlendirilir.
Türk Medeni Kanunu Madde 194
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun aile konutuna ilişkin 194. maddesi şöyledir:[1]
Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.
Kanun, yalnızca evin satılmasını düzenlemez. Konutun devri, üzerindeki hakların sınırlandırılması ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesi de koruma kapsamındadır. Düzenleme kadın ve erkek eş için aynı şekilde uygulanır.
Evlilikten Önce Alınan veya Miras Kalan Ev Satılabilir mi?
Evin evlilikten önce alınmış olması ya da eşe miras kalması, aile konutu korumasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Taşınmazın mal rejimindeki niteliği ile aile konutu olarak kullanılması ayrı konulardır. Eşlerin ortak yaşamını sürdürdüğü konut bakımından TMK 194 ayrıca incelenir.
Buna karşılık eşin miras kalan fakat ailenin yaşamadığı bir taşınmazı üzerindeki her işlem için diğer eşin rızasının gerektiği söylenemez. Aile konutu korumasını, evli kişilerin bütün mallarını kapsayan genel bir satış yasağı gibi düşünmemek gerekir.
Aile Konutu Şerhi Evin Yarısını Bana Verir mi?
Hayır. Şerh, tapuda pay devri değildir. Mal rejiminin tasfiyesi, katılma alacağı veya miras payı da şerh konulmasıyla kendiliğinden belirlenmez. Evin mülkiyeti, mal rejiminden kaynaklanan alacak ve aile konutunun korunması farklı hukuki konulardır.
Eşin başka mallarını elden çıkararak aile ekonomisini tehlikeye düşürmesi halinde de sorun yalnızca aile konutu üzerinden ele alınmaz. Koşulları varsa TMK 199 kapsamındaki tasarruf yetkisinin sınırlandırılması gibi başka koruma yolları ayrıca değerlendirilebilir.
Aile Konutu Şerhi Yoksa Eşim Evi Satabilir mi?
Tapuda şerh bulunmaması, aile konutu için açık rıza kuralını ortadan kaldırmaz. Şerh, zaten var olan aile konutu niteliğini sicilde görünür hale getirir. Bu nedenle “şerh yoksa eşin hiçbir hakkı yoktur” düşüncesi doğru değildir.
Bununla birlikte şerhin bulunması uygulamada önem taşır. Tapu kaydında konutun aile konutu olduğunun görünmesi, işlem yapmak isteyen kişilerin bu durumu dikkate almasını sağlar. Satış gerçekleştikten sonra kayıtların, rızanın ve üçüncü kişilerin durumunun tartışılmasına kıyasla, önceden koruma sağlanması daha elverişlidir.
Yargıtay: Şerh Olmasa da Eşin Açık Rızası Araştırılmalı
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 30.06.2026 tarihli, 2026/3336 E., 2026/7462 K. sayılı kararında, aile konutunun diğer eşin açık rızası alınmadan üçüncü kişiye devredilmesini değerlendirdi. Konutun aile konutu olduğu sabitken açık rızanın alındığı ispatlanamamıştı. Daire, şerhin açıklayıcı niteliğini belirterek davanın kabulü gerekirken reddedilmesini hukuka aykırı buldu ve hükmü bozdu.[2]
Satışı sonradan öğrenen eş açısından ilk soru yalnızca tapuda şerh bulunup bulunmadığı değildir. İşlem tarihindeki kullanım ve açık rıza da araştırılır.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
Malik olmayan eş, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz için tapu müdürlüğünden şerh isteyebilir. TMK 194, başvuru hakkını doğrudan bu eşe tanır. Başvuru için önce mutlaka boşanma davası açılması veya malik eşten izin alınması gerekmez.
Tapu Sicili Tüzüğü’nün 17 ve 49. maddeleri bu işlemle ilgili düzenlemeler içerir. Aile konutu şerhi için yerleşim yeri belgesi ve medeni hali gösteren nüfus kayıt örneği öngörülür. Kimlik ve taşınmazın belirlenmesine yarayan bilgiler de başvuru hazırlığında önemlidir. Resmi sistemden temin edilen kayıtlar ile ayrıca istenebilecek belgeler, ilgili tapu müdürlüğünün işlem koşullarına göre kontrol edilmelidir.[3]
- Taşınmazı belirleyin: İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgilerini hazırlayın.
- Aile konutu kullanımını belgeleyin: Yerleşim yeri ve nüfus kayıtlarıyla birlikte adresin taşınmazla uyumunu kontrol edin.
- Tapu müdürlüğüne şerh talebini iletin: Başvurunun hangi kayıt ve belgelerle tamamlanacağını öğrenin.
- İşlem sonucunu kontrol edin: Başvuru yapılması ile şerhin sicile işlenmesi aynı aşama değildir.
Tapu kaydı ile adresin eşleştirilmesinde sorun varsa veya aile konutu niteliği tartışılıyorsa ek inceleme gerekebilir. İdari başvuruyla çözülemeyen uyuşmazlıklar bakımından mahkemede tespit ve şerh istemi değerlendirilebilir.
Şerh Sonradan Konulursa Önceki Satış Kendiliğinden Silinir mi?
Hayır. Şerh istemi ile gerçekleşmiş devrin iptali aynı işlem değildir. Ev daha önce üçüncü kişiye devredilmişse, tapu kaydının hangi hukuki yolla düzeltileceği ayrıca ele alınmalıdır. Satış yapılmışken yalnızca şerh başvurusuyla yetinmek, tapu iptali talebinin yerine geçmez.
Eşin Açık Rızası Nasıl Alınır? Muvafakatname Yeterli mi?
Açık rıza, belirli bir işleme yönelik anlaşılır bir onaydır. Eşin evin satılacağından haberdar olması ile satışı onaylaması aynı değildir. Sessiz kalmak veya görüşmelere katılmış olmak da tek başına her olayda açık rızayı ispatlamaz.
Kanunda rıza için özel bir geçerlilik şekli düzenlenmemiştir. Nitekim yukarıdaki 30.06.2026 tarihli kararda sözlü rızanın da mümkün olduğu belirtilir. Ancak bir uyuşmazlık çıktığında rızanın hangi işlem için verildiğinin ispatı gerekir. Tapu uygulamasında istenecek belgeler de ayrıca gözetilmelidir.
“Eşim bütün mallarını dilediği gibi satabilir” şeklindeki genel bir açıklamayı, belirli aile konutunun belirli işlemine verilmiş onayla eş tutmamak gerekir. Taşınmazın, işlemin ve rıza kapsamının açık olması önemlidir. İpotek için verilen bir onayın kapsamı da başka bir satış veya yeni kredi işlemi yönünden ayrıca incelenir.
Eş Rıza Vermiyorsa Satış Hiç Yapılamaz mı?
TMK 194/2, rızanın sağlanamaması veya haklı sebep olmadan verilmemesi halinde hâkimin müdahalesini isteme imkânı tanır. Bu başvuru, malik eşin rıza şartını kendi kararıyla yok sayabilmesi demek değildir. Mahkeme, aile konutuna ilişkin koşulları ve talebin gerekçesini değerlendirir.
Eşim Evi Benden Habersiz Sattı, Ne Yapabilirim?
Önce güncel tapu kaydı ve devrin tarihçesi incelenmelidir. Kime, hangi tarihte ve hangi işlemle devir yapıldığı belirlenmeden doğru dava talebi kurulamaz. Aile konutu niteliği ve açık rıza bulunmaması halinde, satışın sonuçlarını gidermek için tapu iptali ve tescil istenebilir.
Dava hazırlığında yalnızca “haberim yoktu” açıklamasıyla yetinilmemelidir. Evin işlem tarihinde aile konutu olarak kullanıldığını gösteren deliller ve rıza iddiasına ilişkin belgeler birlikte ele alınmalıdır. Taşınmazın tekrar devredilme ihtimali varsa geçici koruma talebi de gecikmeden değerlendirilir.
Satışı öğrenmek, tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez. Tapu müdürlüğüne şikâyet veya karşı tarafa ihtar göndermek de her durumda iptal davasının yerini tutmaz. Dava konusu işlem, tapudaki güncel malik ve talep edilen sonuç arasında uyum bulunmalıdır.
Tapu İptal Edilince Ev Benim Adıma mı Geçer?
TMK 194’e dayanan korumanın amacı, rızasız işlemden önceki hukuki durumu sağlamaktır. Bu nedenle devir iptal edildiğinde taşınmazın doğrudan rızası alınmayan eş adına veya yarı yarıya eşler adına tescil edileceği sonucu çıkmaz. Mülkiyet paylaşımı için farklı bir hukuki dayanak gerekebilir.
Yargıtay: Önceki Tapu Kaydına Dönüş ile Pay İstemi Ayrılmalı
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 15.06.2026 tarihli, 2026/3964 E., 2026/6555 K. sayılı kararında, davacının yarı payın kendi adına tescilini de istediği davayı inceledi. Davanın esasen aile konutuna dayalı tapu iptali istemi olduğunu belirtti. Aile konutu ve açık rıza araştırılarak, koşulları varsa kaydın devreden eş adına önceki durumuna döndürülmesi gerektiğini açıkladı. Hukuki yarar ve aktif husumet bulunmadığı gerekçesiyle verilen ret hükmünü bozdu.[4]
Bu ayrım, aile konutu davasıyla mal paylaşımı davasını birbirine karıştırmamak açısından önemlidir. Evin aile konutu olması, kendiliğinden yarı paylı mülkiyet kurmaz.
Evi Alan Kişi “Aile Konutu Olduğunu Bilmiyordum” Diyebilir mi?
Üçüncü kişinin durumu, tapu kayıtları ve işlem koşullarıyla birlikte incelenir. TMK 1023, tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. TMK 1024 ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu kayda dayanamayacağını düzenler.
Bu nedenle “tapuda şerh yok, satış kesin geçerlidir” veya “rıza yok, sonraki bütün devirler mutlaka iptal edilir” şeklinde sonuçlar kurulamaz. Özellikle taşınmazın birden fazla kişiye devredildiği olaylarda, her edinimin tarihi ve devralanın hukuki durumu ayrı incelenmelidir.
Aile konutunun kullanımı, alıcının konutu görmesi, taraflar arasındaki ilişki ve işlem dosyasındaki bilgiler ispat bakımından önem taşıyabilir. Satıcı eşin verdiği kısa bir beyanı, bütün incelemelerin yerine koymak alıcı için de risk yaratır.
Eşin Rızası Olmadan Aile Konutuna İpotek Konulabilir mi?
İpotek, ev satılmadan da konut üzerindeki hakkı sınırlandırır. Bu nedenle aile konutuna ipotek kurulması TMK 194 kapsamındadır. Kredi borçlusunun malik eş, bir şirket veya başka bir kişi olmasıyla, konut üzerindeki işlemin diğer eşin rızasını gerektirip gerektirmediği ayrı değerlendirilir.
Aile konutu niteliği ve rıza eksikliği varsa ipoteğin kaldırılması istenebilir. Ancak kredi sözleşmesinin imzalanması, ipotek işlemi ve eş muvafakati aynı belge ya da aynı hukuki işlem değildir. Dosyada hangi imzanın hangi işlem için verildiği belirlenmelidir.
Tapuya sonradan aile konutu şerhi konulması da daha önce kurulmuş ipoteği kendiliğinden silmez. İpoteğin kuruluş tarihindeki aile konutu niteliği ve rıza durumu araştırılır. İcra takibi başlamışsa, takip işlemleri ile ipoteğin geçerliliğine ilişkin dava birlikte ele alınmalıdır.
Eş Muvafakatnamesindeki İmza Bana Ait Değilse Ne Olur?
Dosyada bir muvafakatname bulunması, rızanın tartışmasız olduğu anlamına gelmez. Belgenin aslı, imzanın kime ait olduğu ve hangi işlemle ilgili düzenlendiği incelenebilir. İmza size ait değilse bu durumun açıkça belirtilmesi ve gerekli incelemenin istenmesi önemlidir.
Yargıtay: Sahte Muvafakat İmzasına Dayanan İpotek ve Banka Adına Tescil
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 05.12.2024 tarihli, 2024/4849 E., 2024/9620 K. sayılı kararında, ipotek sonrasında icra yoluyla banka adına tescil edilen aile konutunu değerlendirdi. Eş muvafakatnamesindeki imzanın davacıya ait olmadığı adli tıp raporuyla belirlenmişti. Bankanın muvafakat istemiş olmasını aile konutu niteliğini bildiğinin göstergesi saydı. Geçersiz ipoteğe dayalı banka adına tescilin iptali gerekirken davanın reddedilmesini hatalı bularak hükmü bozdu.[5]
Kararda hem imzanın aidiyeti hem de bankanın bilgisi somut delillerle değerlendirilmiştir. İpotekten sonra satış yapılmış olması, bu dosyada başlangıçtaki geçersizliği ortadan kaldırmamıştır.
Boşanma Davası Açılınca Eşim Evi Satabilir mi?
Boşanma davasının açılması ile boşanma kararının kesinleşmesi farklı aşamalardır. Dava sürerken evlilik devam eder. Ancak aile konutu niteliği ve taşınmaz üzerindeki işlemler, somut kullanım ve dosyanın koşulları üzerinden incelenir. Dava açılması bütün taşınmazlara otomatik tedbir konulduğu anlamına gelmez.
Taşınmazın devri tehlikesi varsa aile konutuna ilişkin taleplerin yanında uygun geçici koruma yolu değerlendirilmelidir. Aile konutu koruması ile boşanmanın mali sonuçları ve mal rejiminin tasfiyesi için alınabilecek önlemler aynı kapsamda değildir.
Yargıtay: Yargılama Sürerken Boşanmanın Kesinleşmesi
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 01.06.2026 tarihli, 2026/3109 E., 2026/5688 K. sayılı kararında, aile konutuna dayalı tapu iptali ve şerh davası devam ederken boşanmanın kesinleşmesini değerlendirdi. TMK 194 korumasının sona ermesi nedeniyle konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmesi gerektiğini belirtti. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin dava tarihindeki haklılığa göre belirlenmesi için hükmü bozdu.[6]
Bu nedenle yalnızca satış tarihine bakılmaz; yargılama sırasında evlilik ve aile konutu bakımından ortaya çıkan değişiklikler de takip edilir. Mal rejimi veya başka bir hukuki sebebe dayanan istemler ayrıca değerlendirilir.
Eşim Öldükten Sonra Rızasız İpoteğe İtiraz Edebilir miyim?
Ölümden önce kurulmuş bir ipoteğin geçerliliği ile ölümden sonra yeni bir işlem yapılması farklıdır. Evlilik sırasında aile konutu üzerinde gerçekleştirilen ve eşin açık rızasını gerektiren işlemin durumu, sonradan malik eşin ölmesi halinde ayrıca ele alınmalıdır.
Yargıtay: Ölüm, Önceden Geçersiz Olan İpoteği Geçerli Hale Getirmez
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 28.04.2026 tarihli, 2025/9149 E., 2026/4777 K. sayılı kararında, malik eş öldükten sonra açılan ipoteğin kaldırılması davasını inceledi. Malik eşin ölümünün, daha önce açık rıza alınmadan yapılmış geçersiz işleme geçerlilik kazandırmayacağını açıkladı. İşlem tarihindeki evlilik ve rıza durumunun değerlendirilmesi gerektiğini belirterek, ölüm nedeniyle korumanın sona erdiği gerekçesiyle verilen ret kararını bozdu.[7]
Dolayısıyla boşanmanın kesinleşmesine ilişkin sonucu, eşin ölümüne aynen uygulamak doğru değildir. Sağ kalan eşin mal rejimi ve miras hukukundan doğabilecek hakları da ayrı başlıklar altında incelenir.
Kirada Oturuyorsak Eşim Sözleşmeyi Tek Başına Bitirebilir mi?
Aile konutu koruması yalnızca mülk sahibi eşler için değildir. TMK 194 ve TBK 349, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin diğer eşin açık rızası olmadan feshedilemeyeceğini düzenler. Sözleşmede adı bulunmayan eş de kiraya verene bildirim yaparak sözleşmenin tarafı olabilir.[8]
Bu bildirimin bir sonucu da sorumluluktur. Sözleşmenin tarafı haline gelen eş, kanundaki düzenleme çerçevesinde diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bildirimin yalnızca hak kazandıran, hiçbir yükümlülük doğurmayan bir işlem olduğu düşünülmemelidir.
Tahliye Taahhüdünden Sonra Aile Konutu Bildirimi Yapmak Yeterli mi?
Kira sözleşmesinin feshiyle yazılı tahliye taahhüdünün durumu aynı şekilde ele alınmamalıdır. Özellikle taahhüdün tarihi ile diğer eşin kira sözleşmesine taraf olmasını sağlayan bildirimin tarihi önemlidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararında, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı giderdi. Kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı aile konutu bildiriminin, kiracı eşin bildirimden önce verdiği yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkilemeyeceğini belirtti. Buna karşılık eşlerin birlikte kiracı olduğu dönemde düzenlenen taahhüt bakımından birlikte imza veya diğer eşin açık rızası gerektiğini açıkladı.[9]
Bu sebeple “aile konutudur, tahliye taahhüdü her durumda geçersizdir” denilemez. Taahhüdün diğer geçerlilik koşullarıyla birlikte bildirim ve takip tarihleri de kontrol edilmelidir.
Evin Aile Konutu Olduğu Nasıl İspatlanır?
Tapu, taşınmazın kime ait olduğunu gösterir; ailenin fiilen nerede yaşadığını her zaman tek başına açıklamaz. Aile konutu iddiası bakımından işlem tarihindeki kullanımın belgelenmesi gerekir. Rızanın varlığı ileri sürülüyorsa bu iddiaya ilişkin kayıtlar da incelenir.
- Adres kayıtları: Eşlerin yerleşim yeri belgeleri ve adres değişiklik tarihleri.
- Yaşamı gösteren kayıtlar: İlgili döneme ait abonelikler, faturalar ve konutla bağlantılı belgeler.
- Tapu işlem dosyası: Satış veya ipotek belgeleri, muvafakatname ve devir tarihçesi.
- Tanık ve diğer deliller: Ortak yaşamı doğrudan bilen kişilerin anlatımları; gerektiğinde keşif ve inceleme.
- Evliliğe ilişkin belgeler: Nüfus kaydı, varsa boşanma kararının kesinleşme tarihi veya ölüm kaydı.
Belgeler aynı dönemi göstermelidir. Satıştan yıllar sonraki bir faturanın, satış tarihindeki kullanımı tek başına açıklaması beklenemez. Adres ile tapudaki bağımsız bölümün farklı görünmesi halinde bu farkın nedeni de açıklığa kavuşturulmalıdır.
Evin Satılmasını Önlemek İçin İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?
Satış veya yeniden devir nedeniyle hakkın elde edilmesinin zorlaşması, imkânsızlaşması yahut ciddi zarar tehlikesi varsa HMK 389 ve devamındaki koşullarla ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbirin amacı, uyuşmazlık sonuçlanana kadar gerekli korumayı sağlamaktır.[10]
Talepte hangi taşınmaz için ne tür bir tehlike bulunduğu açıklanmalı, haklılık yaklaşık olarak gösterilmelidir. “Eşim evi satabilir” şeklindeki soyut ihtimal ile satış görüşmeleri, ilan veya gerçekleşmiş devir gibi somut olgular aynı değildir. Mahkeme, talep edilen korumanın koşullarını değerlendirir.
Aile konutu şerhi ile ihtiyati tedbir birbirinin aynısı değildir. Şerh mevcut aile konutu niteliğini sicilde gösterirken, tedbir mahkemenin belirlediği geçici korumadır. Kararın kapsamı, uygulanması ve gerekiyorsa esas davanın açılmasıyla ilgili süreler de takip edilmelidir.
Hangi Mahkemeye Başvurulur, Hangi Belgeler Hazırlanır?
TMK 194’e dayanan aile konutu uyuşmazlıklarında aile mahkemesi görevlidir; aile mahkemesi bulunmayan yerlerde görevlendirilen asliye hukuk mahkemesi aile mahkemesi sıfatıyla bakar. Tapu iptali gibi taşınmazın aynına ilişkin taleplerde taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi de dikkate alınır. Yalnızca şerh veya farklı koruma taleplerinde yetki, istenen hukuki korumaya göre ayrıca belirlenmelidir.[11]
Dava açmadan önce güncel ve geçmiş tapu kayıtları, işlem dosyası, evlilik bilgileri ve aile konutu kullanımını gösteren belgeler hazırlanmalıdır. Devreden eş, güncel malik veya ipotek alacaklısı gibi kişilerin davadaki konumu, talebin türüne göre kurulmalıdır.
İstanbul, Kocaeli, Sakarya ve Bursa’daki taşınmazlar için de aynı kanuni esaslar uygulanır. Örneğin Kartal’da yaşayan bir kişinin başka ildeki taşınmazına ilişkin tapu iptali talebinde, yalnızca ikamet adresine göre mahkeme seçilmez; taşınmazın yeri ve dava türü esas alınır. Aile ve boşanma hukukuna ilişkin diğer konular da kendi koşullarıyla birlikte değerlendirilir.
Dava İçin Ne Kadar Sürem Var?
Tapu iptali, şerh, ipoteğin kaldırılması ve farklı hukuki sebeplere dayanan para talepleri için tek bir süre söylemek doğru olmaz. Aile konutu niteliğinin devamı, evliliğin durumu, işlemin türü ve sonraki devirler sonucu etkileyebilir. Bu nedenle “nasıl olsa süre yok” düşüncesiyle beklenmemelidir.
İcra takibi veya tebliğ edilmiş başka bir işlem varsa, ona ilişkin itiraz ve başvuru süreleri ayrıca işler. Aile konutu davası açmayı düşünmek, diğer usul sürelerini kendiliğinden durdurmaz.
Ev Satın Alırken Aile Konutu Açısından Nelere Bakılmalı?
Alıcı için yalnızca satış bedeli ve tapu sahibi önemli değildir. Konutun kimler tarafından kullanıldığı, aile konutu şerhi ve ilgili kayıtlar, satışın hukuki güvenliği bakımından incelenmelidir.
- Güncel tapu kaydındaki şerh, ipotek ve tedbirleri kontrol edin.
- Satıcının medeni haliyle konutun gerçek kullanımını birlikte değerlendirin.
- Aile konutu söz konusuysa diğer eşin açık rızasının ilgili satış için bulunduğunu doğrulayın.
- Bir muvafakatname sunuluyorsa belgeyi, imzayı ve işlem kapsamını kontrol edin.
- Yakın zamanda birden fazla devir yapılmışsa önceki işlemlerin tarihçesini inceleyin.
Bu kontrollerin amacı yalnızca dava açıldıktan sonra savunma hazırlamak değildir. Rıza ve kullanım konusunda belirsizlikleri satıştan önce gidermek, alıcı ve satıcı açısından uyuşmazlık riskini azaltabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu Eşimin Üzerine, Benim İmzam Olmadan Satabilir mi?
Taşınmaz aile konutuysa diğer eşin açık rızası gerekir. Ancak kanun yalnızca tapuda birlikte imza atmayı düzenlemez; belirli işleme açık rızanın bulunup bulunmadığı araştırılır.
Aile Konutu Şerhi Olmadan Dava Açılabilir mi?
Evet. Şerh bulunmaması, TMK 194’e dayanan korumayı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Aile konutu niteliği ve işlem koşulları ispatlanmalıdır.
Eşimden Habersiz Aile Konutu Şerhi Koydurabilir miyim?
Malik olmayan eş, kanundaki koşullar mevcutsa tapu müdürlüğüne başvurabilir. Şerh istemek için malik eşin ayrıca izin vermesi gerekmez.
Eşimin Rızası Olmadan Evi İpoteğe Verebilir miyim?
Aile konutu üzerindeki ipotek, hakları sınırlandıran bir işlemdir ve açık rıza kuralı uygulanır. Rızanın sağlanamadığı durumlarda hâkimin müdahalesi değerlendirilebilir.
Evlilikten Önce Alınan Eve Şerh Konulur mu?
Aile konutu olarak kullanılan ve eş adına kayıtlı taşınmaz yönünden değerlendirilebilir. Evin alınma tarihi tek başına korumayı ortadan kaldırmaz.
Miras Kalan Ev İçin Eş Rızası Gerekir mi?
Ev aile konutu olarak kullanılıyorsa TMK 194 uygulanabilir. Ailenin yaşamadığı her miras taşınmazı için aynı sonuca varılmaz.
Aile Konutu Şerhi Beni Yarı Hissedar Yapar mı?
Hayır. Şerh mülkiyet payı kazandırmaz. Mal paylaşımından doğabilecek alacak ve pay talepleri ayrı incelenir.
Satış İptal Edilirse Tapu Kimin Adına Döner?
TMK 194’e dayanan iptal halinde esas olan, koşulları varsa önceki kayıt durumuna dönülmesidir. Rızası alınmayan eş adına otomatik tescil yapılmaz.
Eşim Satışı Bana Söyledi, Bu Rıza Sayılır mı?
Haberdar olmak ile açık onay vermek farklıdır. Söylenen sözler ve ilgili işleme ilişkin deliller birlikte değerlendirilir.
Sözlü Rıza Geçerli Olabilir mi?
Kanunda özel geçerlilik şekli öngörülmemiştir. Ancak rızanın belirli işlem için açıkça verildiğinin ispatı ve tapu işleminde aranacak belgeler önemlidir.
Muvafakatnamedeki İmza Sahteyse Ne Yapılabilir?
Belge aslı ve imza üzerinde inceleme istenebilir. 05.12.2024 tarihli Yargıtay kararı, imzanın eşe ait olmadığının belirlendiği ipotek işlemine ilişkindir.
Boşanma Davası Açmak Satışı Otomatik Durdurur mu?
Hayır. Gerekli koruma talebi ve mahkeme kararı ayrıca değerlendirilmelidir. Dava açılması bütün mallara kendiliğinden tedbir koymaz.
Boşanma Kesinleşirse Aile Konutu Davası Etkilenir mi?
Evet. 01.06.2026 tarihli kararda kesinleşen boşanma nedeniyle TMK 194’e dayanan dava konusuz kalmıştır. Başka hukuki sebeplere dayanan haklar ayrıca incelenir.
Eşin Ölümü Rızasız İpoteği Geçerli Yapar mı?
28.04.2026 tarihli karar, ölümden önce açık rıza alınmadan kurulmuş geçersiz ipoteğin sırf ölümle geçerli hale gelmeyeceğini açıklamaktadır.
Ev Başkasına Tekrar Satılırsa Ne Olur?
Her devrin tarihi, kayıtlar ve devralanların hukuki durumu incelenir. İyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımına ilişkin kurallar nedeniyle gecikmeden koruma yolları değerlendirilmelidir.
Kirada Oturulan Ev de Aile Konutu Olur mu?
Evet. Kanun, kira ile sağlanan aile konutunu da korur. Sözleşmede adı olmayan eş, kiraya verene bildirimle sözleşmenin tarafı olabilir.
Sonradan Aile Konutu Bildirimi Yaparsam Tahliye Taahhüdü İptal Olur mu?
20.10.2025 tarihli karara göre sonraki bildirim, bildirim öncesinde kiracı eşin verdiği taahhüdü bu nedenle geriye dönük geçersiz kılmaz. Diğer geçerlilik şartları ayrıca incelenir.
Aile Konutu Şerhi Olan Ev Hiç Satılamaz mı?
Şerh mutlak ve süresiz bir satış yasağı değildir. Açık rıza, hâkimin müdahalesi veya konutun hukuki durumundaki değişiklikler değerlendirilir.
Şerh Konulunca Önceki İpotek Kalkar mı?
Hayır. Şerh, mevcut ipoteği kendiliğinden kaldırmaz. İpoteğin kuruluş koşulları ve gerekiyorsa kaldırılması istemi ayrıca incelenir.
Eşimle Aynı Adreste Kayıtlı Olmamız Yeterli mi?
Adres kaydı önemli bir delildir; ancak konutun fiili kullanımı ve diğer kayıtlar da değerlendirilir. İşlem tarihindeki durum belirleyicidir.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m. 193–194, 199 ve 1023–1025. ↩ ↩
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 30.06.2026, 2026/3336 E., 2026/7462 K. Kararın tam metni. ↩
- Tapu Sicili Tüzüğü, özellikle m. 17 ve 49. ↩
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 15.06.2026, 2026/3964 E., 2026/6555 K. Kararın tam metni. ↩
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 05.12.2024, 2024/4849 E., 2024/9620 K. Kararın tam metni. ↩
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 01.06.2026, 2026/3109 E., 2026/5688 K. Kararın tam metni. ↩
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 28.04.2026, 2025/9149 E., 2026/4777 K. Kararın tam metni. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 349. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.10.2025, 2025/3374 E., 2025/4997 K. Kararın tam metni. ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m. 12 ve 389–397. ↩
- 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun, m. 2 ve 4. ↩
Yasal Uyarı
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya sonuç garantisi niteliğinde değildir. Her somut olay, kendi koşulları, delilleri ve uygulanacak hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Kanunen izin verilen kullanımlar saklı kalmak üzere, makalenin özgün metninin izinsiz çoğaltılması ve yayımlanması yasaktır.