İhtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuk başvurusunun yalnızca yapılmış olması yeterli mi? Başvuru tarihi, kira dönemi ve sözleşmedeki ihbar şartı birbiriyle uyumlu değilse, ihtiyacın esasına geçilmeden usul sorunu ortaya çıkabilir. Örneğin kira dönemi bitmeden başvuru yapmakla dava açma hakkı doğduktan sonra başvuru yapmak aynı sonucu vermeyebilir. Süre takvimini sözleşme ve bildirimlerle birlikte kurmak gerekir. [2]
Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Rehberi sayfamızı inceleyebilirsiniz.
İçindekiler
- İhtiyaç nedeniyle tahliye ile arabuluculuk arasındaki ilişki
- Dava süresi başlamadan arabulucuya başvurulabilir mi?
- Bir aylık dava süresi nasıl değerlendirilir?
- Arabuluculuk dava açma süresini sıfırlar mı?
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtar zorunlu mu?
- TBK m.353 bildirimi ile sözleşmedeki ihbar şartı aynı mı?
- Yeni malikin ihtiyaç davasında aynı sonuç geçerli mi?
- Başvuru öncesinde hangi belgeler hazırlanmalı?
- Kiraya veren ve kiracı için kontrol noktaları
İhtiyaç nedeniyle tahliye ile arabuluculuk arasındaki ilişki
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin yalnızca sözleşme süresi bittiği için kiracıyı çıkarabilmesi anlamına gelmez. TBK m.350 kapsamında belirlenen kullanım zorunluluğu ve dava koşulları bulunmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtiyaç sahibinin kim olduğu, sözleşmenin süresi, bildirim hükümleri ve başvuru tarihleri birlikte incelenir. [1]
6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Kanun, kiralanan taşınmazların İİK hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini istisna tutar. İhtiyaç nedeniyle dava yoluyla tahliye ile bu icra yolu birbirine karıştırılmamalıdır. Aşağıdaki süre açıklamaları TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç davalarına ilişkindir.
Dava süresi başlamadan arabulucuya başvurulabilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararı, bu konuda bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını ele alır. Daire, TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı arabuluculuğa, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde başvurulması gerektiğine karar vermiştir.
Karardan kısa alıntı: “dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır.”
Bu nedenle yalnızca anlaşamama tutanağının bulunması yeterli görülmemelidir. Başvuru tarihi ile dava açma hakkının doğduğu tarih de karşılaştırılmalıdır. Karar, kira dönemi bitmeden açılan dava ile erken arabuluculuk başvurusunun farklı işlemler olmasına rağmen, dava şartının zamanlaması bakımından bağlantılı olduğunu gösterir.
Bir aylık dava süresi nasıl değerlendirilir?
TBK m.350, belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmasını düzenler. Belirsiz süreli kira ilişkisine, belirli süreli sözleşmenin yıldönümünü esas alan takvim doğrudan uygulanamaz.
Başlangıç tarihi yalnızca sözleşmenin üst kısmındaki tarihe bakılarak saptanmamalıdır. Süre, uzama dönemleri, sonradan yapılan sözleşmeler ve bildirimlerin içeriği incelenmelidir. Yeni bir belge düzenlenmiş olması her durumda yeni bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmeyebilir. Başvuru takvimi, dosyadaki belgelerin hukuki niteliğine göre hazırlanmalıdır.
Arabuluculuk dava açma süresini sıfırlar mı?
Hayır. 6325 sayılı Kanun m.18/A/15, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımının durmasını ve hak düşürücü sürenin işlememesini düzenler. Başvurudan önce geçen süre ortadan kalkmaz. Son tutanaktan sonra kalan süreyi, ilgili süre kurallarına göre hesaplamak gerekir.
“Tutanak düzenlenince her durumda yeniden bir ayım var” düşüncesi hak kaybına yol açabilir. Geçerli başvuru tarihi, son tutanak tarihi ve başvurudan önce kullanılan süre birlikte kaydedilmelidir. Süresi geçmiş bir talep, yalnızca sonradan arabulucuya başvuruldu diye kendiliğinden yeniden kullanılabilir hâle gelmez.
Örneğin dava süresinin önemli bölümü kullanıldıktan sonra arabuluculuğa başvurulmuşsa, anlaşamama sonrasında çok kısa bir zaman kalabilir. Bu örnek belirli bir dosya için son gün hesabı değildir. Ayla belirlenen sürelerin hesabı ve usul hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtar zorunlu mu?
Bu soruya bütün dosyalar için tek bir cevap verilemez. Belirli süreli sözleşmelerde TBK m.350 çerçevesindeki dava takvimi ile sözleşmenin ayrıca getirdiği ihbar şartı birbirinden ayrılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmenin fesih bildirimi ve yeni malikin TBK m.351 kapsamındaki bildirimi de farklı düzenlemelerdir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli, 2025/2396 E., 2025/3576 K. sayılı kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşmeyle kararlaştırılmış ihbar şartı incelenmiştir. Daire, 10.03.2025 tarihli 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı önceki kararına atıfla, kiracı lehine getirilen feshi ihbar şartına kiraya verenin uyması gerektiğini açıklamıştır. Önceden karar verildiği için yeniden uyuşmazlığın giderilmesine karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir.
Kararın pratik önemi şudur: Yalnızca kanundaki bir aylık dava süresini dikkate almak yeterli olmayabilir. Sözleşmede kiraya veren yönünden bağlayıcı bir bildirim koşulu varsa, metnin kapsamı ve bildirimin zamanında ulaşıp ulaşmadığı ayrıca incelenmelidir. Buna karşılık sözleşmede bulunmayan bir ihbar koşulu varmış gibi hareket edilmemelidir.
TBK m.353 bildirimi ile sözleşmedeki ihbar şartı aynı mı?
Aynı işlevi taşımazlar. TBK m.353, kiraya verenin en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı bildirmesi hâlinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılmasını düzenler. Sözleşmedeki ihbar koşulu ise sözleşmenin somut hükümlerinden kaynaklanabilir.
Bir bildirimin her iki yönden yeterli olup olmadığı; içeriği, zamanı, muhatabı ve sözleşme metniyle birlikte değerlendirilir. TBK m.353’teki süre uzamasının varlığı, dava şartı arabuluculuğu gereksiz hâle getirmez. Arabuluculuk başvurusunun ayrıca sözleşmedeki bütün bildirim şartlarını otomatik olarak yerine getirdiği de varsayılmamalıdır.
Yeni malikin ihtiyaç davasında aynı sonuç geçerli mi?
Yeni malikin TBK m.351’e dayalı davası, TBK m.350 kapsamındaki dava ile aynı takvime indirgenmemelidir. Özellikle edinme tarihi, kiracıya yazılı bildirim ve seçilen dava yolu ayrı incelenir. Bu yazıdaki erken başvuru kararından hareketle tüm tahliye nedenleri için tek bir arabuluculuk tarihi çıkarmak doğru değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E., 2025/5039 K. sayılı kararında bu ayrım açıkça görülür. TBK m.350 yönünden daha önce karar verildiği; m.351/1 yönünden ise başvuruya konu bölge adliye mahkemesi kararları arasında farklı uygulama bulunmadığı için karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir.
Dolayısıyla bu kararı, yeni malikin her durumda erken arabuluculuğa başvurabileceğine veya bunun her durumda geçersiz olduğuna ilişkin genel bir esas kararı gibi sunmak doğru olmaz. Kararın sonucu ve incelenen tahliye nedeni birlikte okunmalıdır.
Başvuru öncesinde hangi belgeler hazırlanmalı?
| Belge veya kontrol noktası | Neden önemli? |
|---|---|
| Kira sözleşmesinin tamamı, özel şartları ve sonraki ek belgeler | Tarafları, süreyi ve özel bildirim şartlarını görmek |
| Kira başlangıcı, süresi ve ilgili dönemlerin tarih çizelgesi | Başvuru ve dava takvimini oluşturmak |
| İhtarname, bildirim ve tebliğ belgeleri | Bildirimin içeriğini ve ulaştığı tarihi kontrol etmek |
| İhtiyaç sahibinin durumu ile kullanım gereksinimini açıklayan deliller | İleri sürülen ihtiyacı somutlaştırmak |
| Varsa tapu edinme tarihi ve yeni malik bildirimleri | Yeni malik yolunun koşullarını ayrıca incelemek |
| Arabuluculuk başvuru formu, dosya bilgisi ve son tutanak | Başvuru kapsamı ile dava konusunu karşılaştırmak |
Arabuluculuk başvurusundaki tarafların, taşınmazın ve uyuşmazlık konusunun doğru belirtilmesi önemlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye istemi ile kira bedelinin belirlenmesi veya alacak talebi aynı işlem değildir. Sonraki davayla başvuru kapsamının uyumu ayrıca kontrol edilmelidir.
Kiraya veren ve kiracı için kontrol noktaları
Kiraya veren açısından: Önce tahliye sebebi ve taraf sıfatı belirlenmeli; sözleşme hükmü, ihbar, dava ve arabuluculuk takvimi birlikte çıkarılmalıdır. Gereksinimin gerçekliği ve devamlılığına ilişkin deliller, usul şartlarından ayrı ele alınmalıdır.
Kiracı açısından: Gelen ihtar veya arabuluculuk daveti tek başına tahliye kararı değildir. Kiracı sözleşmeyi, bildirimin içeriğini, tebliğ tarihini ve ileri sürülen ihtiyacı birlikte kontrol etmelidir. Süreler ve dava şartına ilişkin savunmalarla ihtiyacın esasına ilişkin savunmalar ayrılmalıdır.
Arabuluculuk koşulunun yerine gelmesi, tahliye davasının mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez. Mahkeme ayrıca ihtiyacı ve diğer dava koşullarını değerlendirir. Yargılama veya tahliye süresi önceden garanti edilemez.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuk hakkında sıkça sorulan sorular
Kira süresi dolmadan yapılan arabuluculuk ihtiyaç davası için yeterli mi?
TBK m.350 kapsamındaki davalar yönünden 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli kararı, başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde yapılması gerektiğini kabul eder. Diğer tahliye nedenleri ayrıca incelenmelidir.
Son tutanaktan sonra yeniden bir aylık süre mi başlar?
Her durumda yeni bir aylık süre başlamaz. Arabuluculuktan önce geçen süre ile son tutanaktan sonra kalan süre, uygulanabilir kurallara göre birlikte hesaplanmalıdır.
Sözleşmedeki bildirim şartı göz ardı edilebilir mi?
Kiracı lehine kararlaştırılan ve kiraya vereni bağlayan ihbar şartı değerlendirilmelidir. 25.06.2025 tarihli karar, bu şartın önemini önceki içtihada atıfla açıklar.
Arabuluculuk anlaşmazlık tutanağı tahliye kararı mı?
Hayır. Anlaşamama tutanağı tahliyeye hükmeden bir mahkeme kararı değildir. Anlaşma sağlanmazsa davanın koşulları ayrıca değerlendirilir.
Bu kararlar bütün kira davalarına aynen uygulanır mı?
Hayır. Tahliye sebebi, sözleşmenin türü, taraf sıfatı ve seçilen hukuki yol belirlenmelidir. Özellikle yeni malikin ihtiyacı ile TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç davası birbirine karıştırılmamalıdır.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.350, 351 ve 353 ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/A ve 18/B ↩
- Yargıtay 3. HD — 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K. ↩
- Yargıtay 3. HD — 25.06.2025, 2025/2396 E., 2025/3576 K. ↩
- Yargıtay 3. HD — 21.10.2025, 2025/3292 E., 2025/5039 K. ↩
Yasal Uyarı
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya sonuç garantisi niteliğinde değildir. Her somut olay, kendi koşulları, delilleri ve uygulanacak hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Kanunen izin verilen kullanımlar saklı kalmak üzere, makalenin özgün metninin izinsiz çoğaltılması ve yayımlanması yasaktır.