Evden çıktınız, anahtarı teslim ettiniz fakat depozitonuz geri ödenmedi. Kiraya verenin “boya yapılacak” veya “aidat borcu var” demesi, güvence bedelinin tamamını otomatik olarak tutabileceği anlamına gelmez. İade talebinde anahtar tesliminin, gerçekten ödenen güvencenin ve ileri sürülen kesintinin dayanağı ayrı ayrı incelenir.
Önce kira sözleşmesini, depozito ödeme dekontunu ve anahtar teslim tutanağını bir araya getirin. Taşınmazın çıkış hâlini gösteren tarihli fotoğraflar ile sayaç ve aidat kayıtlarını da saklayın. Bu belgeler, tarafların hangi konuda anlaşamadığını somutlaştırır.
Depozito ne zaman geri verilir?
Güvence bedeli, kiracının sözleşmeden doğabilecek borçları için alınır. Kira ilişkisi sona ermiş ve kiralanan teslim edilmişse iade veya varsa haklı kesintinin hesabı gündeme gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.03.2026 tarihli kararında depozito iadesi yönünden tahliye ve teslimin tespit edilmesi gerektiğini vurgulamış; bu konu incelenmeden verilen hükmü bozmuştur. Karardaki uyuşmazlık otel kirasına ve özel protokollere ilişkindir. [1]
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342 ayrıca önemlidir: para veya kıymetli evrak güvencesi kararlaştırılmışsa üç aylık kira bedeli üst sınırdır; para bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Bankanın iadeye ilişkin işlemi, tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı gibi kanundaki koşullara bağlıdır. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde güvenceyle ilgili dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Bu düzenleme, her depozitonun mutlaka bankada tutulduğu anlamına gelmez; paranın fiilen kime ve nasıl ödendiği de araştırılır. [2]
Anahtarı bıraktım; teslimi nasıl ispatlarım?
Evi boşaltmakla anahtarı kiraya verene teslim etmek aynı şey değildir. İmzalı teslim tutanağı en açık delillerden biridir. Kiraya veren teslim almıyorsa bildirim ve tevdi yolları, olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir. Yazışmaları, tarihli fotoğrafları ve varsa yeni kiracıya ilişkin bilgileri saklayın. Anahtar teslimi tartışması, kira borcunun hangi tarihe kadar sürdüğü üzerinde de etkili olabilir.
Ev sahibi boya, temizlik veya hasar diyerek kesinti yapabilir mi?
Kiracı, kiralananı aldığı durumuyla geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir (TBK m.334). Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmelidir; olağan incelemeyle anlaşılamayan eksiklikler bakımından öğrenince bildirim kuralı uygulanır (m.335). Bu nedenle “bütün ev yeniden boyanacak” iddiasını, kullanım süresi, giriş ve çıkış hâli ile hasarın niteliğinden ayrı değerlendirmemek gerekir. [3]
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli kararında güvence olarak verilen banka teminat mektubu nakde çevrilmişti. Daire, kiraya verenin güvenceden mahsup edilebilecek bir alacağı bulunup bulunmadığı araştırılmadan davanın reddedilmesini doğru bulmayarak kararı bozdu. Bu karar, bir kesinti iddiasında alacağın dayanağının ve miktarının incelenmesinin önemini gösteriyor. [4]
Ev satıldıysa depozitoyu eski ev sahibi mi, yeni malik mi öder?
TBK m.310’a göre kiralanan sözleşme kurulduktan sonra el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, 29.05.2013 tarihli kararında yeni malikin önceki kiraya verenin halefi olarak depozito iadesinden sorumlu olduğunu kabul etmiştir. O dosyada iade edilecek güncel tutarın nasıl hesaplanacağı yeterince incelenmediği için hüküm bozulmuştur. Eski malike yapılan ödemenin yeni malike aktarılmadığı savunması da o dosyada sorumluluğu ortadan kaldırmamıştır. [5]
Depozito kaç lira olarak iade edilir?
İlk adım, ödeme belgesinde ve sözleşmede hangi para birimi ile ne kadar güvence verildiğini belirlemektir. Eski tarihli TL ödemelerinde güncel tutar tartışması doğabilir. Yukarıda değinilen 2013 tarihli kararda Yargıtay, depozitonun başlangıçtaki kira bedeline oranının bulunmasını ve bu oranın kira ilişkisinin sona erdiği tarihteki kiraya uygulanmasını istemişti. Örneğin başlangıçta iki aylık kira tutarında güvence verilmişse, o kararın benimsediği yöntemde iade hesabı tahliye tarihindeki iki aylık kira üzerinden yapılır; varsa haklı kesintiler ayrıca değerlendirilir.
Ancak sözleşmenin açık bir sınırlaması sonucu değiştirebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.03.2026 tarihli 2025/4700 E., 2026/1598 K. sayılı kararında, sözleşmedeki “verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceği” hükmü nedeniyle güncellenmiş tutar hesabını uygun bulmayan önceki bozma kararına uyularak verilen hükmü onadı. Bu dosyada 2.800 TL güvence bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle iadesine hükmedilmişti. Sözleşmede yalnızca “20.000 TL depozito alındı” yazması ile ayrıca “bu bedelden fazlası talep edilemez” denmesi aynı şey değildir. İade tutarı, sözleşmenin bütünü ve ödeme şekliyle birlikte değerlendirilir. [6]
Depozito ödenmezse hangi belgeler ve adımlar gerekir?
- İmzalı kira sözleşmesi ve depozito dekontu veya makbuzu
- Anahtar teslim tutanağı; yoksa teslim tarihini gösteren yazışmalar ve diğer deliller
- Giriş ve çıkış fotoğrafları, varsa ekspertiz veya hasar tutanağı
- Kira, aidat ve fatura ödeme kayıtları; kiraya verenin kesinti açıklaması
Kiraya verene tutarı ve iade talebinin dayanağını belirten yazılı başvuru yapmak, uyuşmazlığı netleştirir. Kira ilişkisinden kaynaklanan ve dava şartı arabuluculuk kapsamına giren uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk yoluna başvurulması gerekir; icra ve ilamsız tahliye hükümlerine ilişkin istisnalar ayrıca değerlendirilir. Talebin türüne, taraflara ve işlem geçmişine göre uygun yol belirlenmelidir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk hakkındaki yazımızda başvuru aşamasını ayrıca ele aldık.
Sık sorulan sorular
Evin boyası eskidiyse depozitodan kesilir mi?
Sözleşmeye uygun kullanımın yol açtığı olağan eskime kiracıya yüklenmez. Olağan kullanım dışındaki zarar iddiası ise delillerle incelenir.
Anahtar teslim tutanağım yoksa hakkım biter mi?
Tek delil tutanak değildir. Mesajlar, tanık, yeni kiracıya teslim ve diğer somut kayıtlar değerlendirilebilir; ispat sorunu doğabileceği için belgeleri koruyun.
Ev sahibi faturayı göstermeden tüm depozitoyu tutabilir mi?
Kesintiye dayanak gösterilen borç veya hasarın varlığı ve miktarı uyuşmazlıkta incelenir. Soyut bir açıklama, kendiliğinden bütün güvencenin iadesini engellemez.
Depozitoyu önceki malike verdim; ev satıldıysa kime başvuracağım?
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Önceki malike yapılan ödemenin ispatı ile devir ve sözleşme koşulları birlikte değerlendirilir.
Kaynakça
- Yargıtay 3. HD, 24.03.2026, 2025/3426 E., 2026/1556 K. Kararın tam metni ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.342. Kanun metni ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.334–335. Kanun metni ↩
- Yargıtay 3. HD, 31.03.2026, 2025/4990 E., 2026/1756 K. Kararın tam metni ↩
- Yargıtay (kapatılan) 6. HD, 29.05.2013, 2012/15914 E., 2013/9504 K. Kararın tam metni ↩
- Yargıtay 3. HD, 25.03.2026, 2025/4700 E., 2026/1598 K. Kararın tam metni ↩
Yasal Uyarı
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya sonuç garantisi niteliğinde değildir. Her somut olay, kendi koşulları, delilleri ve uygulanacak hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Kanunen izin verilen kullanımlar saklı kalmak üzere, makalenin özgün metninin izinsiz çoğaltılması ve yayımlanması yasaktır.